Location Accession : l'accès progressif à la propriété

Connaissez-vous la location accession ? Ce procédé est souvent utilisé pour l'achat d'ordinateurs ou de voitures ; il se développe désormais pour l’accession à la propriété. Le leasing immobilier permet à des ménages d'acquérir progressivement un bien en le louant pour une durée convenue avec le propriétaire. À la fin de la période convenue, ils peuvent acheter le bien. Ce contrat de location accession fera peut-être de vous un futur propriétaire ! Comprenez les particularités, les avantages, le fonctionnement, les conditions, et les financements possibles.

La location accession : l'accès à la propriété par le loyer

La LOA (location avec option d’achat) est courante dans le monde automobile, mais elle existe aussi dans l'immobilier, connue sous le nom de location accession. 

Cette location-vente immobilière repose sur un contrat en deux temps, qui permet à l’occupant d’un logement d’en devenir propriétaire progressivement. Grâce à ce dispositif, un locataire peut acheter une maison ou un appartement après une période de location, en signant préalablement un contrat avec le propriétaire. La durée de location du logement par le locataire est définie dans le contrat.

L'achat d'un bien immobilier nécessite généralement de s’acquitter du prix d'achat complet en une seule fois. Avec la location accession, le fonctionnement diffère. L’accédant paye chaque mois une redevance qui combine un loyer et une part acquisitive qui viendra plus tard en déduction du prix d’achat du bien. Mécaniquement, le montant total à payer après plusieurs mois pour acquérir le logement est donc plus accessible. 

Le contrat location accession défini par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 peut porter sur différents types de logements selon la liste des biens éligibles définie en article II : 

• des biens (appartements ou maison), achevés, à rénover ou en cours de construction ; 
• des immeubles à usage d’habitation ou mixte (c’est-à-dire à usage professionnel et d’habitation). 

Les avantages de la location accession sont nombreux. Elle facilite évidemment l’accession à la propriété, notamment en cas d’absence d’apport personnel. Grâce à un fonctionnement en LOA, le locataire garde la liberté d’acheter ou non.

À qui s’adresse la location accession ? 

La location accession est destinée à tous ceux qui souhaitent devenir propriétaire, mais qui rencontrent des freins comme le manque d’apport personnel, des difficultés à obtenir un prêt immobilier. Certaines professions, ne bénéficiant pas des garanties d’un CDI, peuvent aussi y trouver avantage : indépendants, auto-entrepreneurs, freelances, intérimaires…

Tout acheteur potentiel peut utiliser ce système. Bien que très pratiquée par les organismes HLM, la location accession peut être pratiquée par n’importe quel bailleur et n’importe quel potentiel acquéreur peut bénéficier de ce dispositif.

Le propriétaire du logement s'engage à vendre le logement à l'accédant lorsqu'il est prêt

Les obligations du vendeur reposent sur deux points principaux : 

• Pendant la phase de location, le propriétaire ne peut pas occuper le bien, ni en disposer comme il l’entend. C’est le futur accédant qui en a la jouissance et qui peut l’habiter. Les contrats fixent généralement la durée maximale de location à 4 ans. 

Les frais de copropriété sont à la charge du locataire, mais le vendeur se tient toujours responsable et garant de la bonne exécution de ces paiements. En cas de défaut, le syndic de copropriété peut se retourner contre le vendeur et le tenir responsable. 

Si le locataire manque à cette obligation contractuelle et ne paye pas les charges, le contrat peut être résilié et il ne pourra plus bénéficier de la jouissance du logement. Une indemnité égale à 2 % du prix de vente du bien peut lui être réclamée. 

• Le vendeur est également dans l’obligation de « réserver » le bien au locataire-accédant, jusqu’à la date prévue au contrat, pour la levée d’option.

L'accédant verse une redevance au propriétaire, composée d'un loyer et d'un paiement anticipé du bien

En signant un contrat de location accession devant notaire, le locataire accédant qui jouit du logement s’engage à payer une « redevance » au propriétaire. Cette redevance mensuelle se compose de deux parties : 

• La fraction locative qui correspond au loyer. Ces frais représentent une compensation pour le propriétaire qui laisse la jouissance du bien à une tierce personne. Le montant total de cette partie location ne sera pas déduit du prix de vente final du bien. Quelle que soit l’issue de l’option d’achat, le vendeur conserve ces sommes versées. 

• La fraction acquisitive correspond au paiement mensuel d’une partie du prix final du bien. C’est une épargne constituée, qui viendra en déduction du prix à l’échéance du contrat. Si le locataire décide de ne pas exercer l’option d’achat, ces sommes doivent donc lui être restituées. 

Avec Hestia, la location accession devient accessible à tous

Hestia vous permet de devenir propriétaire grâce à la location accession. La Location accession, est un financement simple et sûr. Elle vous permet de louer un bien immobilier pendant une période définie, et de bénéficier d’une possibilité d’achat garantie à terme.

Vous rêvez de devenir propriétaire ? Découvrez la location accession par Hestia.

Hestia achète le bien que vous convoitez

Hestia vous accompagne en premier lieu dans la constitution de votre projet immobilier. Ensemble, nous faisons le tour de votre situation et déterminons les contours de votre logement idéal. Cette phase passe évidemment par l’établissement de votre budget, en fonction de votre profil et de vos capacités financières. 

Une fois cette étape validée, vous choisissez un bien disponible sur le marché : 

• un logement qui répond à vos attentes ; 
• vous bénéficiez de l’accompagnement d’un agent Hestia ou de votre propre agent immobilier ; 
• tout en respectant le budget fixé par Hestia. 

En dernier lieu, Hestia achète le bien choisi pour votre compte et vous remet les clés en tant que locataire.

Hestia vous loue votre bien et vous constituez l'apport pour votre prêt

Pendant plusieurs mois, vous restez locataire du logement. Vous payez un loyer mensuel, basé sur le prix du marché. Vous jouissez librement de l’appartement ou de la maison : vous emménagez et faites comme chez vous ! Vous êtes libre de réaliser les aménagements et travaux comme bon vous semble. 

Les loyers versés vous permettent de constituer progressivement une épargne.

Louer avant d’acheter, c’est aussi l’opportunité de tester votre logement avant de vous engager dans un prêt immobilier. Apprenez à connaître votre quartier, vos voisins… Avant de prendre votre décision finale. ‍

Jouissez du bien de vos rêves tout en constituant votre apport

En signant un contrat de location accession, vous constituez progressivement l’apport personnel.

Hestia vous permet de racheter le bien immobilier dès que vous pouvez obtenir un crédit immobilier. Le prix du logement est défini en amont, grâce au contrat préalablement conclu.

Pour vous aider à franchir le pas, à devenir propriétaire et à obtenir un prêt immobilier même sans CDI, Hestia vous accompagne dans toutes les démarches. 

Vous changez d'avis, ne payez que les frais de remise sur le marché

En signant un contrat de location-accession avec Hestia, vous restez 100 % libre de changer d’avis. Vous gardez la possibilité de renoncer à l'achat pour différentes raisons : 

• changement de situation personnelle ou familiale ; 
• logement qui ne vous satisfait pas pleinement ; 
• prêt immobilier refusé… 

Vous pouvez faire valoir votre droit de rétractation pour n'importe quelle raison, vous n’avez pas obligatoirement à le justifier.

C’est trois mois avant la fin du contrat, que vous devez faire part de vos intentions. Si vous refusez l’achat du bien, vous récupérez une partie des paiements initiaux (ceux réalisés dans le cadre de la fraction acquisitive). En revanche, Hestia vous demande de régler des frais de remise sur le marché à titre de dédommagement.

Bon à savoir : 

Très logiquement, si vous changez d’avis concernant votre bien à la fin de la période de location, vous ne pourrez plus occuper le logement et vous devrez déménager. 

Le déroulement de l'opération de location accession en quelques mots

Le déroulement d’une opération de location-accession peut se résumer en 3 mots : location, validation, achat. 

Le dispositif permet d’entrer dans le logement en tant que locataire et pour une période déterminée, avant d’en devenir propriétaire. L’accès à la propriété se fait progressivement, après une phase locative de 1 à 4 ans.

Le dispositif est très encadré, mais laisse plusieurs options à l’accédant. La période de jouissance est fixée à l’avance, mais l’occupant peut décider à tout moment d’acquérir ou pas le bien. 

Le détail des étapes d'une location accession

Le dispositif location-accession se déroule en trois étapes et suppose la signature de deux contrats : 

1. l’établissement d’un contrat de location-accession qui peut être précédé d’un contrat préliminaire avec dépôt de garantie de 5% ; 
2. la période de location et de jouissance ; 
3. la signature du contrat de vente définitive. 

L'établissement du contrat de location accession

Les programmes location-accession sont nécessairement encadrés par un contrat entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat, requis par la loi, est obligatoirement un acte authentique, c’est-à-dire rédigé et signé devant un notaire. De plus, il s’agit d’une transaction immobilière engendrant le paiement des frais d'enregistrement et de notaire.

Bon à savoir : 

En amont de la signature du contrat de location-accession chez le notaire, vous avez la possibilité de signer avec le propriétaire un contrat sous seing privé. Cela vous permet de réserver le logement et empêche le propriétaire de vendre le bien à un tiers. En contrepartie, vous versez au propriétaire une somme équivalente à 5% maximum du prix du bien.

Les mentions obligatoires

Certaines normes doivent être respectées pour qu'un contrat de location-accession soit considéré comme valide. Les mentions définie par l’article 5 sont obligatoires et sont les suivantes : 

• l’état civil des différentes parties ;
• une description détaillée du logement, ainsi que toutes ses caractéristiques techniques ;
• la date d’entrée en jouissance ;
• le délai pendant lequel l’accédant peut en faire acquisition ;
• le prix de vente du bien ; 
• les modalités de paiement (éventuel recours à des prêts immobiliers) ;
• le montant et la répartition de la redevance annuelle et mensuelle ;
• les charges locatives dues par le futur accédant ;
• les assurances en vigueur ; 
• la garantie de remboursement ou d’achèvement ;
• les indemnités en cas de rupture de contrat ;
• l’absence de maintien dans les lieux en cas de non-application du contrat à son terme ou de non-paiement des engagements contractuels du locataire.

La période de jouissance

Après la signature du contrat location-accession, arrive la phase locative. La durée de cette période est fixée par le contrat signé chez le notaire. La durée peut varier entre 1 et 4 ans. 

Pendant ces mois de location, l’accédant est tenu de verser une redevance au propriétaire, dont les montants sont fixés librement et inscrits au contrat. Cette redevance comprend deux parties : 

• la fraction locative qui équivaut au loyer et est donc perçue de façon définitive par le vendeur ; 
• la fraction acquisitive qui représente un acompte (le paiement anticipé d’une partie du prix du bien). Ce montant n’est pas définitivement acquis par le vendeur, car il doit le restituer en cas de rupture du contrat. 

Pendant cette période de jouissance, les deux parties sont liées contractuellement et doivent tenir certains engagements, afin que le contrat reste pérenne. 

Les devoirs du locataire-accédant

En plus de son engagement à payer la redevance au propriétaire pendant toute la période de jouissance, le locataire-accédant a d’autres obligations : 

• le paiement des charges de copropriété s’il y a lieu ; 
• le règlement de la taxe foncière ; 
• la réalisation de menus travaux ou réparations dans le bien occupé si besoin ; 
• la souscription d’une assurance habitation, protégeant notamment en cas d’incendie ou dégât des eaux ; 
• la non dégradation des lieux. 

Bon à savoir : 

Étant donné que le locataire-accédant paye les charges de copropriété, il a le droit, en contrepartie, de participer aux assemblées générales. 

Les devoirs du propriétaire 

Le propriétaire vendeur s’engage à : 

• ne pas proposer son bien à la vente à une tierce personne ; 
• « réserver » son logement jusqu’à la levée de l’option ;
• effectuer les gros travaux de réparation si besoin ;
• s’acquitter des charges de copropriété, en cas de défaut de paiement de l’accédant.

Bon à savoir : 

Le propriétaire du bien peut toutefois renoncer à vendre au locataire. Il doit alors informer ce dernier, au plus tard trois mois avant la fin de son contrat. Le locataire a alors droit à une indemnité de rupture, à titre de dédommagement, qui représente en moyenne 3% du prix de vente.

Le contrat de vente

Trois mois avant la fin de la période de jouissance, l’accédant doit faire connaître sa décision au propriétaire. Elle peut être de deux ordres : 

• Il confirme son souhait d’acheter le bien, c’est-à-dire de lever l’option d’achat. Après avoir payé le prix restant, il signe alors le contrat de vente définitif, qui prend la forme d’un acte notarié officialisant ainsi le transfert de propriété. La signature de ce contrat ne peut avoir lieu qu’à condition que l’accédant obtienne bien le financement souhaité le cas échéant (PSLA, prêt immobilier classique…). 

• Au contraire, si le locataire ne souhaite plus lever l’option et ne désire plus acheter, le vendeur est alors tenu de lui restituer la partie de la redevance correspondante à la fraction acquisitive. Il peut demander une indemnisation pour le temps où son bien a été immobilisé. Cela prend généralement la forme de 1% du prix de vente de la propriété. Dans ce cas, l'acheteur-locataire doit quitter le logement et le rendre dans le même état lorsqu'il le quitte. La loi ne lui accorde aucun droit pour rester dans l’appartement ou la maison.

Lors de l'enregistrement de cet acte authentique, les mêmes frais s'appliquent que lors d'une vente classique (frais de notaire, taxe de publicité foncière de droit commun…). 

Les moyens d'accès à la location-accession

Le PSLA : Un prêt réservé aux locataires accédants les plus modestes

Le PSLA est un prêt d'accession sociale à la propriété défini par le décret n° 2020-1377 qui ne peut être utilisé que dans le cadre d’une location-accession. Il s'adresse donc aux ménages aux ressources modestes, sans apports personnels, leur permettant ainsi d'accéder à un logement et de réaliser un achat immobilier. Pour profiter du PSLA et de ses avantages, leurs revenus ne doivent pas dépasser le plafond fixé.

Autre particularité de ce prêt conventionné : il porte principalement sur les logements neufs. En pratique, il est accordé à un organisme (HLM ou promoteur privé) pour la construction d’habitations neuves. Une fois le bien immobilier construit, et après une certaine période de location, une partie de ce prêt est transférée à l’accédant afin qu’il puisse acheter ce logement à des conditions préférentielles.

Le PSLA confère de nombreux avantages et est cumulable avec d'autres dispositifs d'accession aidée.

Le contrat de location-accession financé par un PSLA présente de nombreux atouts :  

• La liberté : le dispositif reste souple et flexible pour le locataire accédant. D’une part, le contrat définit une fourchette de temps pour lever l’option d’achat. Il est donc possible de choisir le moment le plus adéquat. D’autre part, rien n’oblige à lever l’option d’achat et à acheter le logement. Il est possible d’y renoncer après la période de location. 

• Le cumul possible avec d’autres prêts aidés : il est tout à fait possible de profiter du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou du Prêt Action Logement (PAL), en plus du PSLA.  

• Les avantages fiscaux liés aux constructions neuves : le régime de TVA est réduit à 5,5 % au lieu des 20 % appliqués dans le processus d’achat classique. En plus, sur les propriétés bâties, aucune taxe foncière n'est due pendant 15 ans. Enfin, les frais de notaire sont aussi réduits. 

Les conditions de ressources pour accéder au PSLA 

Le plafond varie en fonction de deux critères : 

• la zone géographique où se trouve le bien à acquérir ; 
• le nombre de personnes qui composent le ménage. 

Cinq secteurs géographiques ont été définis, du plus tendu sur le marché immobilier, au plus détendu : A, A BIS, B1, B2 ou C. Pour retrouver précisément à quelle zone appartient une commune, un simulateur est disponible en ligne sur le site du gouvernement.

Au 1er janvier 2022, les plafonds de ressources fixés sont les suivants (c’est le revenu fiscal de référence du foyer sur l’année n-2 qui est pris en compte) : 

Bon à savoir : 

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier. Il est donc essentiel de consulter les seuils en vigueur pour l’année concernée.

Les caractéristiques du logement éligible à la location-accession avec PSLA

Le PSLA est le plus souvent réservé aux constructions neuves. Depuis le 1er janvier 2020, les biens immobiliers anciens peuvent intégrer le mécanisme, à condition de bénéficier d’une rénovation.

Toujours pour répondre au même objectif, qui est de faciliter l’accès à la propriété aux personnes ayant des ressources modestes, les prix de vente du logement (ou de construction) sont plafonnés selon la zone géographique.

Bon à savoir : 

Les biens concernés doivent être occupés à titre de résidence principale par l'acquéreur, c’est-à-dire au moins 8 mois par an.

La phase "locative" avec le PSLA

Le dispositif location-accession se déroule en deux temps.

La phase 1 correspond à la période de location. Pendant ce laps de temps, le futur acquéreur loue son logement pour une durée déterminée. Chaque mois, il verse au bailleur une redevance qui comprend : 

• une part locative qui équivaut à un loyer ;
• une fraction acquisitive qui est finalement une avance versée sur le futur achat. Cette part viendra en déduction du prix d’achat du bien lors de la levée d’option (et permettra également de réduire la part empruntée pour financer le logement). 

Pendant cette phase locative, le locataire verse chaque mois une somme totale équivalente à une future mensualité de remboursement d’emprunt. Cela lui permet donc de s'assurer qu'il a la capacité financière d'acquérir son logement. 

Les plafonds de redevances mensuelles pour une location-accession avec PSLA

La redevance mensuelle, également appelée indemnité d’occupation, est plafonnée. Les seuils sont fixés en fonction de la localisation et exprimés en euros par m² de surface utile par mois : 

• 13,82 € en zone A bis,
• 10,62 € en zone A,
• 9,15 € en zone B1,
• 8,78 € en zone B2,
• 8,14 € en zone C.

Plafonds 2022, source ANIL. 

La levée d'option et l'accession à la propriété du locataire accédant avec le PSLA

La phase 2 du contrat location-accession correspond à la levée d’option et à l’achat.

En amont de cette phase, les locataires restent libres de se positionner (ou non) comme acquéreur de leur propre logement. La part acquisitive versée chaque mois pendant la période de location représente l’apport personnel et vient en déduction du prix d’achat total.  

L’achat s’effectue par un transfert de propriété, signé devant notaire. Le nouveau propriétaire ne paie plus de redevance, mais effectue des versements mensuels pour rembourser le PSLA. Les mensualités ne doivent pas dépasser le montant de l’ancienne redevance, ce qui garantit une stabilité au ménage. 

Je ne suis pas éligible au PSLA : quelles solutions s'offrent à moi ?

Aujourd’hui, la location-accession concerne principalement le parc immobilier social (logements HLM). Ce sont surtout les bailleurs sociaux qui utilisent ce procédé dans le but de permettre aux ménages les plus modestes d’accéder à la propriété. Cette situation s’explique par le fait que le dispositif est souvent couplé au PSLA, qui comme mentionné plus haut, est soumis à des plafonds de revenus. 

Mais, en réalité, tout le monde peut profiter de la location-accession et ce type de contrat n’est pas réservé aux organismes de logements HLM. La location-accession concerne également les bailleurs privés et les logements du parc immobilier privé. Il est donc tout à fait possible pour n’importe quel potentiel acheteur d’en profiter. 

Les obligations et avantages du PSLA pour les opérateurs HLM

Les organismes HLM protègent l’occupant dans le cadre du contrat PSLA. 

• La garantie de rachat : le PSLA protège aussi l’occupant jusqu’à 15 ans après l’achat et la levée de l’option d’achat. Le rachat du bien est garanti si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser le prêt en raison de circonstances professionnelles ou personnelles. 

• La sécurité : si le locataire n’achète pas, il bénéficie d’une garantie de relogement et reçoit alors des propositions de relogement.

Le prêt immobilier classique

Pour financer cette accession au logement, le recours à un crédit bancaire classique est tout à fait possible. Comme dans n’importe quel prêt, la banque vous prête la somme nécessaire en contrepartie du paiement d’intérêts bancaires. Des mensualités sont ensuite payées chaque mois, servant à rembourser à la fois les intérêts et le capital. Ces mensualités sont modulables et peuvent s’étaler plus ou moins dans le temps. 

En plus du prêt « classique », la location-accession peut être financée par d’autres prêts conventionnés et dispositifs d'accession à la propriété. Parmi eux : 

• le prêt à taux zéro (PTZ) ; 
• les prêts accordés aux propriétaires de  plans d'épargne logement (PEL) ou comptes épargnent logement (CEL) ; 
• le prêt Action Logement (souvent appelé prêt patronal, prêt employeur, ou 1 % logement) ; 
• le prêt d'accession sociale (PAS).

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