La location-accession est un dispositif atypique qui permet au locataire d'un logement de devenir propriétaire au bout de quelques années. Il répond à des conditions d’accès précises, parfois via un prêt aidé comme le PSLA, et le contrat qui l’encadre confère un statut particulier au locataire-accédant qui, de ce fait, a des droits et des devoirs. L’essentiel à retenir avec Hestia !
Le principe de la location-accession#
Un contrat de location accession est un contrat qui permet à un locataire accédant d’acheter un logement après avoir préalablement occupé celui-ci en tant que locataire. La durée de location, dite période de jouissance pour le locataire, est déterminée lors de la signature de l’acte avec le propriétaire du logement.
Le cadre de la location accession s’applique aussi bien pour des appartements que pour des maisons individuelles, des biens construits ou en cours de construction, des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation (immeubles mixtes). Le principe est proche de celui du leasing immobilier résidentiel ou de la location-vente, la location avec option d’achat appliquée à l’immobilier résidentiel.
Le locataire accédant : un statut hybride entre locataire et propriétaire#
Avec la location accession, le contrat est atypique. Il se décompose en 2 périodes :
- Une période de location pendant laquelle, le locataire accédant paye une redevance mensuelle.
- Le transfert de propriété : à la fin du contrat, le locataire-accédant décide d'exercer son droit d'achat, formalisé par un courrier de levée d’option, ou de renoncer au transfert de propriété.
Le locataire accédant est considéré à la fois comme propriétaire à certains égards, et doit donc remplir certaines obligations. Mais, il bénéficie aussi de droits. Le plus important est qu’il a l’opportunité de bénéficier d'une période d'essai sur le bien et l'environnement.
Les droits du locataire accédant#
Le contrat de location accession protège le locataire accédant : il dispose ainsi de droits.
La jouissance du bien du propriétaire-vendeur contre une rente locative#
Dès la signature du contrat de location accession, l’occupant bénéficie d’une période de jouissance. La durée de cette période est déterminée dans le contrat et peut varier de 1 à 4 ans. Chez Hestia il s'agit de 24 mois.
Pendant cette phase, le locataire a la jouissance totale du logement en location accession, et peut en disposer librement.
Le bien qu'il occupe lui est réservé#
Pendant la phase locative, le bien est réservé au futur accédant jusqu’à ce qu’il décide de lever l’option d’achat. Le propriétaire vendeur s’engage à ne pas proposer son bien, ni à la vente ni à la location, à une tierce personne.
Les obligations du locataire accédant#
Dans le cadre de cette première période du contrat, le locataire accédant a aussi des obligations liées à son statut atypique.
Payer une rente locative au propriétaire-vendeur#
Pendant ces mois de location, le futur acquéreur doit verser au bailleur une redevance dont le montant est librement fixé et convenu dans le contrat.
Le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété#
Vis-à-vis de l'administration fiscale, le locataire accédant est considéré comme propriétaire. Il est donc responsable du paiement de la taxe foncière à compter du jour de son emménagement.
Il en est de même avec les charges de copropriété si l’immeuble est concerné.
La réalisation des menus travaux#
Le locataire est tenu de faire usage du bien en bon père de famille. Il doit entretenir le logement et effectuer les petites réparations nécessaires (seules les grosses réparations restent à la charge du vendeur).
La souscription d'une assurance habitation#
Enfin, comme tout occupant d’une habitation, il est responsable des dégradations du bien. Il lui est donc demandé de souscrire une assurance habitation, protégeant notamment en cas d’incendie ou dégât des eaux.
Les devoirs du propriétaire-vendeur auprès du locataire accédant#
Pendant cette période de jouissance, les deux parties sont liées par le contrat et doivent respecter certains engagements pour pérenniser le contrat. Le propriétaire-vendeur a donc lui aussi des obligations.
Réaliser les gros travaux#
Il reste responsable et est tenu de réaliser les gros travaux ou grosses réparations, par exemple s'il y a des sinistres.
S'acquitter du paiement des charges de copropriété en cas de défaut de paiement du locataire accédant#
Pendant la durée du contrat, le vendeur reste garant du paiement des charges de copropriété, et le syndic peut s'opposer à lui en cas de défaillance du locataire-accédant.
Avant de signer, prenez le temps de vérifier les pièges de la location-accession que nous détaillons dans notre guide complet. Vous trouverez aussi tous nos articles sur la location-accession pour comparer les différents dispositifs.
Sources#
(1) Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession - legifrance.gouv.fr
