Levée d’option d’achat dans le cadre d’une location accession

La location-accession est un dispositif d'accession progressive à la propriété. Il permet à un particulier d’occuper un bien immobilier en tant que locataire tout en se constituant une épargne en vue de l’achat. Ce contrat encadré légalement comprend une phase locative et une phase d’acquisition, à l’issue de laquelle le locataire peut lever l’option d’achat.

Dans le cadre de contrats de location accession, également appelé leasing immobilier pour les particuliers le futur acheteur bénéficie de la possibilité de lever l’option d’achat ou d’y renoncer à l’échéance fixée au contrat. Par ce courrier de levée d’option location accession, ce dernier confirme son achat au propriétaire vendeur. Ci-dessous, Hestia met à votre disposition gratuitement un modèle de courrier pour lever l’option d’achat dans le cadre de la location accession.

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Comment procéder pour lever l'option d'achat dans le cadre d'une location accession ?

La levée de l’option d’achat doit respecter un processus strict et s’effectue selon plusieurs étapes : 

1. Trois mois avant la date d’échéance fixée au contrat de location-accession, le locataire accédant doit prévenir le propriétaire qu’il souhaite lever l'option. 
2. Pour ce faire, il doit expédier cette lettre d’option d’achat par lettre recommandée avec avis de réception. Le but est de confirmer au vendeur qu'il souhaite acheter, et le courrier doit contenir une description de la situation hypothécaire du bien (prix de vente du logement ainsi que montant restant dû).

Exemple : Pour un logement au prix de 180 000 €, si vous avez déjà versé 20 000 € durant la phase locative via la part acquisitive de votre redevance, le montant restant à financer au moment de la levée d’option est de 160 000 €. Ce montant devra être réglé au moment de la signature de l’acte authentique, souvent par le biais d’un prêt immobilier.

3. Après paiement du prix restant, le locataire accédant signe le contrat de vente définitif qui prend la forme d'un acte notarié. Le transfert de propriété a lieu ! Pour enregistrer cet acte de vente définitif immobilier, les mêmes frais que pour une vente traditionnelle sont dus (frais de notaire, taxe d'enregistrement foncier de droit commun, etc.). 

A savoir que le transfert de propriété peut être conditionné à l'obtention d’un prêt immobilier.

En cas de refus de prêt immobilier par les établissements bancaires, plusieurs solutions peuvent être envisagées : demander un délai supplémentaire si le contrat le permet, rechercher un financement alternatif (ex : prêt familial), ou renoncer à l’achat. Si la condition suspensive du prêt est prévue au contrat, vous pouvez vous désengager sans pénalité. Dans le cas contraire, vous pourriez perdre les sommes versées. Il est donc essentiel d’anticiper cette étape.

Les démarches à prévoir en parallèle de la levée d’option incluent :

• Contacter votre notaire pour préparer l’acte authentique
• Vérifier la validité de votre accord de prêt ou entamer les démarches de financement
• S’assurer que toutes les charges ou redevances dues au propriétaire sont à jour
• Réaliser un état des lieux si nécessaire, notamment en cas de remise des clés immédiate après la vente.

{{important:"💡 Bon à savoir","Si le contrat le prévoit, l'option peut être exercée plus tôt. "}}

Quels sont les recours possibles du vendeur ?

Le propriétaire vendeur dispose de recours pour annuler la vente. Le contrat peut être résilié pour inexécution des obligations du locataire accédant, notamment en cas de non-paiement de la redevance mensuelle ou des charges de copropriété. Si l'acheteur manque à ses obligations, le vendeur peut exiger une indemnité pouvant atteindre 2 % de la valeur du bien au locataire. Ce dernier doit également quitter le logement immédiatement, à moins que le contrat n'en dispose autrement.

En cas de dégradations ou dommages causés au bien, le propriétaire-vendeur peut également procéder à une retenue. 

Si la vente échoue pour des raisons autres que le manquement de l'acheteur à ses obligations, les loyers sont conservés par le propriétaire vendeur.

Modèle de courrier de levée d’option pour la location accession

Madame, Monsieur,

En date du ………………………  [Date] vous m'avez consenti une promesse unilatérale de vente concernant le bien immobilier, situé au ………………………  [Adresse complète] dont vous êtes le propriétaire, en contrepartie d'une somme de [montant] euros.

Par la présente, je vous informe que je lève l'option d'achat pour le bien susmentionné selon les termes que nous avons convenu, à savoir :

- ………………………  [Préciser ici les principales conditions : prix, conditions suspensives…]

À cette fin, je vous remercie de vous mettre en contact avec Maître [Nom et adresse de l'étude notariale] afin de convenir d'une date pour la signature de l'acte authentique conforme aux délais prévus, soit au plus tard le ………………………  [Date].

Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, nos respectueuses salutations."