- Primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans, même si vous l’avez été avant.
- Le PTZ finance jusqu’à 50 % d’un appartement neuf (30 % pour une maison) dans la tranche de revenus la plus basse, ou un logement ancien avec travaux en zone B2 ou C.
- Le prêt Action Logement atteint 30 000 € à 1 % pour les salariés du privé non agricole, dans les entreprises de 10 salariés et plus.
- Le taux d’endettement est plafonné à 35 % de vos revenus, assurance comprise, par le HCSF.
- Le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,31 % en août 2026 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Ça y est, vous vous apprêtez à franchir le pas et à devenir propriétaire pour la première fois, ou peut-être après plusieurs années de location ? Cela fait de vous un primo-accédant.
Que ce soit pour construire un cocon en couple ou pour poser les bases de votre patrimoine personnel, acquérir un bien immobilier, surtout son premier logement, est une étape excitante, mais souvent source de questionnements.
En tant que primo-accédant, vous appartenez à une catégorie d'acheteurs un peu particulière qui vous permet de prétendre à plusieurs aides financières. Mais lesquelles exactement ? Comment savoir si vous êtes éligible ? Et quel bien immobilier choisir ? Dans ce guide, Hestia répond à toutes vos questions sur la primo-accession.
Qui est considéré comme un primo-accédant ?#
Est considérée comme primo-accédant toute personne qui achète sa résidence principale sans en avoir été propriétaire au cours des deux dernières années, qu'il s'agisse ou non de son tout premier achat.
Les conditions pour être primo-accédant#
Sont considérées primo-accédant tout les personnes achetant un bien immobilier pour la première fois, mais pas uniquement. Les banques considèrent également comme primo-accédant toute personne qui n’a pas été propriétaire (ni copropriétaire) de sa résidence principale depuis au moins deux ans.
Par définition, un primo-accédant est alors :
- une personne qui achète sa résidence principale pour la première fois ;
- une personne ayant déjà été propriétaire, mais qui a revendu son bien et vit en location depuis deux ans, ou plus.
Ainsi, un primo-accédant peut avoir été propriétaire par le passé, être propriétaire d’une résidence secondaire ou détenir des biens en investissement locatif.
Le profil type du primo-accédant en France#
D'après le courtier Finance Conseil, le primo-accédant type en France a 33 ans et percevait en 2024 un revenu moyen de 3 709 € par mois. Voici un aperçu de l'évolution des primo-accédants sur les dernières années(1) :
Âge, revenu et apport moyen d'un primo-accédant en France de 2022 à 2024
Après la flambée des taux en 2023 qui avait rendu l'accession à la propriété très difficile, la tendance s'est nettement inversée depuis 2024 :
- Partis d'un pic à 4,20 % fin 2023, les taux sont redescendus à 3,32 % fin 2024 puis à 3,31 % en moyenne en août 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour un aperçu complet des évolutions, consultez notre article sur le marché immobilier 2026 ;
- Les apports personnels des primo-accédants ont reculé, de 44 710 € en moyenne en 2023 à 38 982 € en 2024, signe que les banques desserrent progressivement leurs exigences ;
- Le PTZ 2026 finance jusqu'à 50 % du coût d'un appartement neuf (30 % pour une maison) pour les revenus les plus modestes, soit au maximum 180 000 € en zone A pour un foyer de cinq personnes, ce qui allège d'autant le besoin d'apport.
Les dispositifs d'aide à l’achat immobilier dans le neuf et l’ancien pour les primo-accédants #
Un primo-accédant peut combiner le PTZ, des prêts aidés (PAS, prêt conventionné, prêt Action Logement, prêt épargne logement), des aides locales et la location-accession. Mais concrètement, quels sont les avantages et les aides disponibles pour ce profil d’acheteur ?En France, l’objectif est clair : les aides aux primo-accédants visent à faciliter l’accession à la propriété. En appartenant à cette catégorie, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières de l’État ou des collectivités locales pour soutenir un premier achat de logement. Nous les passons en revue dans notre guide des aides au premier achat immobilier.
Les prêts aidés#
En tant que primo-accédant, vous pouvez prétendre à plusieurs prêts aidés. Ces dispositifs permettent de réduire le coût de votre emprunt grâce à des taux d’intérêt inférieurs à la moyenne, voire à 0 % dans certains cas.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro est sans doute l’un des prêts aidés les plus connus. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt totalement exonéré d’intérêts(2), qui vient toujours en complément d’un autre prêt. Il peut financer jusqu’à 50 % du coût d’un appartement neuf (30 % pour une maison neuve) pour les foyers aux revenus les plus modestes, puis 40 % ou 20 % selon la tranche de revenus. Vous pouvez prétendre au PTZ si :
- Vous êtes primo-accédant ;
- Vos revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources en vigueur, par exemple 49 000 € pour une personne seule en zone A ou 28 500 € en zone C ;
- Le logement concerné est un bien neuf, ou un bien ancien en zone B2 ou C dont les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
À noter que la durée de remboursement du prêt est de 25 ans maximum, et plus courte quand vos revenus sont plus élevés. Ne confondez pas le PTZ avec l’éco-PTZ, qui finance uniquement des travaux de rénovation énergétique.
Prêt à l’accession sociale (PAS)
Le Prêt à l’accession sociale est destiné aux ménages aux revenus modestes souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale. Il peut financer jusqu'à 100 % du prix d’achat d’un logement neuf ou ancien(3), à l’exception de certains frais annexes (frais de notaire, frais d’instruction du dossier…). La durée de remboursement du PAS va de 5 à 30 ans et son taux peut être fixe, variable ou modulable. Ses taux sont plafonnés : les taux maximums sont publiés chaque trimestre par la SGFGAS (4). Vérifiez toujours le barème en vigueur au moment de votre demande.
Prêt conventionné (PC)
Le Prêt conventionné s’adresse à toute personne qui a pour objectif d’acquérir une résidence principale. Sa particularité ? Il est accordé sans condition de ressources(5), ce qui le rend accessible à un large public.Tout comme le PAS, il peut couvrir jusqu’à 100 % du coût total de l’opération immobilière, et propose un taux d’intérêt (fixe, variable ou modulable) similaire.
Prêt Action Logement (PAL)
Parmi les prêts aidés, le Prêt Action Logement est spécifiquement destiné aux salariés du secteur privé. Contrairement aux autres aides accordées par les banques, ce prêt est délivré par un organisme comme Action Logement.Également connu sous les noms de « prêt 1 % logement » ou « prêt patronal », son montant peut atteindre 30 000 €, avec une durée de remboursement de 25 ans maximum et un taux d’intérêt fixe de 1 %(6).Pour être éligible à cette aide, il faut :
- Être salarié d’une entreprise privée (hors secteur agricole) de 10 salariés ou plus ;
- Acheter une résidence principale pour la première fois ;
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années ;
- Respecter les plafonds de ressources en vigueur(7).
Prêt épargne logement pour les détenteurs de PEL
Si vous possédez un Plan Épargne Logement (PEL) ouvert depuis au moins 4 ans, vous pouvez prétendre à un Prêt épargne logement pour l’achat d’une résidence principale, qu’elle soit neuve ou ancienne.Le montant du prêt est plafonné à 92 000 €(9) et son attribution repose sur quatre critères : le plafond maximal du prêt, la durée du remboursement (2 à 15 ans), le total des intérêts cumulés et la date d’ouverture du PEL.Les taux d’intérêt du prêt PEL sont intrinsèquement liés à la date d’ouverture de votre PEL, avec les équivalences suivantes (8) :
- Depuis le 1er janvier 2026 : 3,20 %
- 2025 : 2,95 %
- 2024 : 3,45 %
- 2023 : 3,20 %
- 2018 à 2022 : 2,20 %
- 2017 et avant : de 2,20 % à 4,20 % selon la date d'ouverture
À vérifier auprès de votre banque : le taux définitif dépend de la date précise d'ouverture du plan.
Les aides à l’achat des collectivités locales#
Outre les prêts aidés, les primo-accédants peuvent également bénéficier d’aides locales au financement accordées par les collectivités.Par exemple, la ville de Montpellier propose des subventions aux ménages ayant des revenus modestes pour l’achat d’un bien immobilier neuf(10). En Auvergne-Rhône-Alpes, la Communauté de Communes des Vallons du Lyonnais offre également une aide aux ménages souhaitant acquérir un bien(11). Ce ne sont que deux exemples parmi tant d’autres. Pour découvrir les dispositifs en vigueur dans la région où vous souhaitez vous installer, n’hésitez pas à :
- Vous rendre en mairie pour obtenir des informations ;
- Contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) ;
- Consulter le site officiel de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), qui recense les subventions disponibles par région.
La location-accession immobilière#
Enfin, nous terminons notre tour d’horizon des dispositifs de financement pour les primo-accédants avec une alternative qui se démarque : la location-accession immobilière.
- L’État propose le Prêt Social de Location-Accession (PSLA), où une partie de la redevance versée est déduite du prix d’achat. Ce dispositif permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans. Mais il impose des conditions d’éligibilité strictes et concerne principalement les logements HLM.
- Il y a le leasing immobilier ou la location-accession immobilière au sens large, qui permet de louer son logement avant de l’acheter, comme le propose justement Hestia. Contrairement au PSLA, cette solution se présente comme une modalité d’accès plus souple à la propriété sans les contraintes d’éligibilité trop strictes des prêts immobiliers classiques.
Les avantages fiscaux des primo-accédants#
Au risque de vous décevoir, il n'existe pas de dispositifs fiscaux spécifiques aux primo-accédants, mais ces derniers peuvent tout de même bénéficier de certains avantages(12), comme d'autres acquéreurs :
- Réduction de TVA sur l'achat d'un bien neuf : si vous achetez une habitation neuve dans une zone ANRU (d'aménagement et de rénovation urbaine) ou dans son périmètre (jusqu’à 300 m autour), vous pouvez prétendre à un taux de TVA réduit à 5,5 %, contre 20 % normalement ;
- Exonération de taxe foncière : si vous investissez dans l'immobilier neuf, vous pouvez également bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur 24 mois.
Comment créer un dossier solide pour préparer son achat immobilier ?#
Un dossier solide repose sur des revenus stables, des comptes sans découvert, un taux d’endettement sous 35 % et un apport personnel, le tout justifié par des pièces complètes.
Vous connaissez maintenant les avantages auxquels vous avez droit en tant que primo-accédant. Mais si vous investissez dans votre premier bien immobilier, il est normal de vous sentir un peu perdu au début, notamment au moment de constituer votre dossier.
Rassurez-vous, c’est souvent plus simple que ce qu’on imagine, surtout si vous êtes bien accompagné et préparé. Sachez qu'il est tout à fait possible d'avoir un dossier considéré comme « bon » même sans un CDI.
L’important est de bien préparer votre dossier et qu’il soit complet avant de le soumettre auprès des établissements de crédit. Plus vous anticipez, plus les démarches seront fluides. Voici quelques pièces à fournir dans votre dossier lors d’une demande de prêt immobilier :
- Pièce d'identité ;
- Justificatif de situation familiale ;
- Justificatif de domicile ;
- Relevés de compte ;
- Vos 3 derniers bulletins de salaire (ou tout autre justificatif de revenus stables).
Connaître sa capacité d'emprunt immobilier#
Un conseil qui nous tient à cœur chez Hestia : en tant que primo-accédant, il est impératif de définir votre capacité d’emprunt et donc votre budget immobilier.
Jusqu'à combien emprunter ?
C'est une question délicate, mais essentielle. Pour établir votre budget d’achat pour un logement, il faut prendre en compte deux réalités : la vôtre et celle du marché immobilier actuel. Gardez bien en tête qu'emprunter, c'est vous engager à rembourser des mensualités. Pour connaître votre capacité d'emprunt, vous pouvez commencer par consulter votre conseiller bancaire.
Taux d’endettement maximum
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) plafonne le taux d’endettement à 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise(13), tous crédits confondus. Par exemple, avec un salaire net mensuel avant impôts de 2 500 €, vos futures mensualités de prêt immobilier ne devraient pas dépasser 750 € (30% du salaire) à 875 € (35% du salaire) par mois. C’est la limite généralement acceptée par les banques ; au-delà de ce taux d’endettement, il vous sera difficile d'accéder à un emprunt immobilier.
Optimiser son dossier de prêt immobilier#
Vous avez fait vos calculs et votre taux d'endettement ne dépasse pas les 35 % de vos revenus ? Avant de contacter un établissement de crédit, il existe plusieurs actions pour renforcer votre dossier de prêt immobilier :
- Constituer un apport personnel : l’équation est simple, plus l’apport est élevé, plus votre dossier est solide,
- Présenter des revenus stables : par exemple, avoir terminé une période d’essai ou justifier de revenus réguliers,
- Avoir des comptes sains : éviter les découverts et incidents de paiement,
- Proposer un projet immobilier pertinent : éviter les logements à prix excessifs, ceux nécessitant trop de travaux, ceux non éligibles aux aides, etc.
Les étapes clés de l'achat immobilier pour un primo-accédant#
Un premier achat se déroule en deux temps : la recherche et la sélection du bien, dans la limite de votre budget, puis la négociation du prix et la signature chez le notaire une fois votre financement obtenu.
Recherche et sélection du bien immobilier#
Pour bien choisir votre futur logement , il vaut mieux aller au-delà du simple coup de cœur en prenant en compte plusieurs critères :
- Votre bien immobilier est corrélé à votre budget : quel budget avez-vous ? Le calcul de votre capacité d'emprunt, en plus de votre apport personnel, vous aidera à définir votre enveloppe ;
- Le choix d’un logement dans le neuf ou l’ancien : à faire en fonction de vos préférences, mais aussi des aides auxquelles vous pouvez prétendre ;
- Appartement ou maison individuelle : les appartements ont des charges de copropriété, tandis que vous assumez généralement seul les charges d’une maison ;
- L’environnement : localisation, cadre de vie, transports à proximité…
On attire également votre attention sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce dernier vous permet de savoir si votre logement est énergivore, ce qui peut avoir un impact sur vos dépenses à long terme.
N’oubliez pas d’ouvrir l'œil (et le bon) lors de vos visites. Pour ne pas faire d’erreur, vous pouvez vous fier aux 5 règles d’or à appliquer lors de vos visites d’achat immobilier.
Négociation du prix de vente et finalisation de l’achat#
Si vous êtes sur le point d'accéder à la propriété pour la première fois, vous pensez peut-être que la négociation n'est pas nécessaire… et pourtant, c'est un élément essentiel. En moyenne, un promoteur prévoit une marge de négociation pouvant atteindre 10 % du prix d'une habitation neuve(14), ce qui vous offre des opportunités intéressantes.
Dans l'ancien, la négociation passe par une offre d'achat écrite : notre modèle d'offre d'achat immobilier vous aide à la rédiger, condition suspensive de prêt comprise.
Généralement, la négociation immobilière peut permettre d’obtenir l’exonération des frais de notaire, voire une réduction de la TVA.
Dans le cas d’un logement neuf ou d’un contrat VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), n'oubliez pas de vérifier les garanties de base, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Acheter son premier logement, c’est tout un programme !#
Nous voilà à la fin de ce guide dédié à la primo-accession immobilière. Vous savez désormais ce que signifie réellement être un primo-accédant, ce que cela implique pour votre projet d’achat immobilier, et comment mettre toutes les chances de votre côté pour devenir enfin propriétaire de votre résidence principale.
Si vous êtes dans la catégorie des primo-accédant, il est peut-être temps en 2026 de vous lancer. Votre situation financière est-elle stable ? Votre projet immobilier est-il bien défini ? Vous pouvez vous faire accompagner pour concrétiser une première acquisition immobilière sans prise de tête.
Leasing immobilier : une véritable option pour les primo-accédants#
Que faire si vous ne remplissez pas toutes les conditions pour bénéficier des prêts aidés ou si votre profil ne correspond pas aux critères bancaires classiques ? Pas de panique ! Des alternatives existent, comme la LOA ou leasing immobilier avec Hestia.
La location avec option d’achat immobilier est une solution qui favorise l’accès à la propriété pour tous. Avec Hestia, vous emménagez dans votre futur bien, un logement ancien, avec ou sans travaux, puis vous le rachetez à un prix fixé dès le départ.
En effet, la société Hestia joue un rôle d’intermédiaire dans votre achat immobilier auprès des banques, et vous aide à lever les derniers freins au prêt immobilier. Cette modalité est ouverte aux primo-accédants, qu’ils soient entrepreneurs, en intérim ou CDD, ou encore retraités. Si vous êtes encore étudiant ou en alternance, découvrez notre guide dédié au prêt immobilier étudiant.
Primo-accédant : les questions fréquentes#
Références
(1) Selon un communiqué de presse du 10 février 2024 du courtier Finance Conseil.
(2) Prêt à taux zéro (PTZ) (Service Public)
(3) Le prêt d'accession sociale (Service Public)
(4) Taux de plafond des prêts conventionnés et des prêts d’accession sociale publiés chaque trimestre par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété).
(5) Le prêt conventionné (Service Public)
(6) Qui peut bénéficier du prêt accession ? (Action Logement)
(7) Plafonds de ressources en vigueur communiqués par Action Logement.
(8) et (9) Prêt épargne logement à partir d'un plan épargne logement (Service Public)
(10) et (11) Aides locales favorisant l’accession à la propriété (ANIL)
(12) Exonérations et dégrèvements (Direction générale des finances publiques, France)
(13) Tribune d'Agnès Bénassy-Quéré (Banque de France)
(14) Selon les conseils communiqués par le site SeLoger.
Pour un panorama complet des dispositifs, voyez notre guide accession à la propriété.