Après la crise de 2022-2023 et une année 2025 de reprise, le marché immobilier français confirme son retour à l'équilibre en 2026. Les taux d'intérêt se sont stabilisés autour de 3,26 % sur 20 ans, les volumes de transactions ont retrouvé un rythme plus normal et les dispositifs d'aide aux primo-accédants ont été renforcés. Tour d'horizon de l'année écoulée et des perspectives pour les mois à venir.
Bilan 2025 : une année de normalisation#
2025 restera comme l'année du retournement. Après avoir culminé à 4,20 % en décembre 2023, les taux des crédits immobiliers sur 20 ans sont redescendus progressivement tout au long de l'année :
- Janvier 2025 : 3,32 % en moyenne
- Été 2025 : autour de 3,15 %
- Fin 2025 : stabilisation autour de 3,20 %
Cette détente, initiée par les baisses successives des taux directeurs de la BCE depuis juin 2024, a permis à près de 900 000 transactions d'être conclues sur l'année 2025, contre 780 000 en 2024 selon les chiffres des Notaires de France (1).
Le volume de transactions dans l'ancien a repris progressivement, tandis que le neuf est resté en tension avec une chute persistante des mises en chantier. Les primo-accédants, grands absents de 2022-2023, sont revenus sur le marché dès le second semestre 2024 et ont confirmé leur retour en 2025.
Où en est le marché immobilier en 2026 ?#
Les taux d'intérêt au T1 2026#
Au premier trimestre 2026, les taux moyens constatés par la Banque de France (2) s'établissent comme suit :
| Durée | Taux moyen T1 2026 | Taux d'usure T1 2026 |
|---|---|---|
| Moins de 10 ans | ~3,07 % | 4,12 % |
| 10 à 20 ans | ~3,20 % | 4,59 % |
| 20 ans et plus | ~3,39 % | 5,13 % |
Selon le baromètre CAFPI de mars 2026, le taux moyen sur 20 ans pratiqué par les banques se situe autour de 3,26 %. Le taux d'usure à 5,13 % laisse une marge confortable de 1,84 point pour la majorité des emprunteurs, mais reste un facteur contraignant pour les profils qui cumulent assurance emprunteur élevée et frais annexes (seniors, profils de santé).
Les prix au m² dans les grandes villes en 2026#
Après la correction de 2023-2024, les prix se sont stabilisés en 2025 et amorcent une légère hausse en 2026, portée par la reprise de la demande. Les écarts régionaux demeurent cependant importants :
| Ville | Prix moyen au m² (appartement) | Prix moyen au m² (maison) |
|---|---|---|
| Paris | ~9 400 € | ~10 000 € |
| Lyon | ~4 400 € | ~5 950 € |
| Nice | ~5 200 € | ~5 550 € |
| Marseille | ~3 700 € | ~4 250 € |
| Nantes | ~3 350 € | ~4 180 € |
| Toulouse | ~3 500 € | ~4 070 € |
| Bordeaux | ~4 500 € | ~4 530 € |
| Strasbourg | ~3 780 € | ~3 460 € |
| Grenoble | ~2 490 € | ~3 270 € |
Ordres de grandeur au T1 2026, source Meilleurs Agents (3).
Paris, qui a connu une baisse de près de 5 % entre fin 2023 et fin 2024, a stoppé sa chute et amorce un léger rebond en 2026. Les grandes métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes) suivent une tendance de stabilisation à légère hausse.
Perspectives pour la suite de 2026#
Les taux : une stabilisation plus qu'une nouvelle baisse#
Les économistes s'accordent désormais sur un scénario de stabilisation des taux autour de 3,20 % – 3,40 % sur 20 ans pour le reste de l'année. La marge de manœuvre de la BCE s'est réduite et l'inflation, revenue proche de la cible de 2 %, ne justifie plus de baisses significatives. À l'inverse, aucun choc de hausse n'est attendu à court terme.
Les prix : une reprise mesurée#
Le Conseil supérieur du notariat anticipe une hausse moyenne de 1 à 2 % des prix immobiliers sur l'ensemble de 2026, portée par le retour de la demande et le déficit chronique de logements neufs. Cette hausse restera contenue par les contraintes de solvabilité : malgré des taux plus bas qu'en 2023, le pouvoir d'achat immobilier des ménages reste inférieur à celui de 2020.
Le neuf toujours sous pression#
Les mises en chantier, tombées de 13,5 % en 2024, ne devraient se redresser que progressivement en 2026. L'offre de logements neufs reste insuffisante, notamment dans les grandes métropoles, ce qui maintient la pression sur les prix.
Une demande en reprise, une offre sous pression#
Un nouvel élan pour les primo-accédants#
Les primo-accédants ont connu une véritable traversée du désert entre 2022 et 2024, longtemps découragés par la hausse des taux. En 2025, ils ont retrouvé peu à peu leur place grâce à de meilleures conditions de crédit et à un pouvoir d'achat renforcé. En 2026, ils bénéficient en plus d'un PTZ étendu à tout le neuf partout en France, et de plafonds de ressources relevés.
Les dispositifs d'aide renforcés en 2026#
- PTZ 2026 : étendu à tout le neuf sur l'ensemble du territoire depuis le 1er avril 2025, il finance jusqu'à 50 % du prix dans le neuf (plafond 180 000 €). Les plafonds de ressources ont été relevés pour ouvrir le dispositif à davantage de ménages.
- PSLA : les plafonds de ressources ont été revalorisés de +0,87 % au 1er janvier 2026 (arrêté du 24 février 2026).
- Prêt Action Logement : toujours disponible pour les salariés du privé, avec un taux nominal autour de 1 % hors assurance.
Une pénurie de logements neufs, mais pas sans issue#
Des solutions existent pour accéder à la propriété malgré la pénurie de neuf, notamment en investissant dans l'ancien. Au second semestre 2024, le volume des transactions dans l'ancien a progressé de 2,8 %, et cette dynamique s'est confirmée en 2025. L'un des atouts de l'ancien est la possibilité d'y réaliser des travaux pour améliorer son confort, réduire ses charges et revaloriser le logement, notamment en optimisant son efficacité énergétique.
Quelles opportunités pour les investisseurs en 2026 ?#
Est-ce le bon moment pour investir ? Pour les profils solvables, la réponse est clairement positive. Les taux actuels, bien qu'ils ne retrouvent pas les niveaux de 2020, restent parmi les plus bas depuis trois ans et les prix n'ont pas encore repris leur tendance haussière d'avant-crise.
Si vous êtes primo-accédant, le principal obstacle reste un refus de prêt de la part d'une banque : taux d'endettement supérieur à 35 %, revenus jugés instables, apport insuffisant. Dans ce cas, des alternatives comme la location-accession ou le leasing immobilier Hestia permettent un accès progressif à la propriété.
Les investisseurs, quant à eux, continuent de cibler les villes à fort potentiel de rendement. Les classements récents mettent en avant des villes moyennes où le prix au m² reste contenu et la demande locative soutenue : Mulhouse, Saint-Étienne, Limoges, Le Mans, Le Havre, entre autres.
Les aides disponibles en 2026#
Pour les primo-accédants#
- Prêt à Taux Zéro : finance jusqu'à 50 % du prix dans le neuf (plafond 180 000 €), étendu à toute la France depuis avril 2025. Plafonds de ressources relevés en 2026.
- Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : prêt immobilier de minimum 4 500 €, destiné aux ménages modestes, avec durée de remboursement de 5 à 30 ans et frais de dossier plafonnés à 500 €.
- Exonération de la taxe foncière : possible pendant les deux premières années suivant l'acquisition d'un bien neuf, sous conditions d'éligibilité.
- TVA réduite à 5,5 % : pour certains biens neufs situés en « zone ANRU » (Agence nationale de la rénovation urbaine).
Pour les propriétaires bailleurs#
Le dispositif Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024 et n'est pas prolongé. Restent disponibles :
- Loi Denormandie : réduction d'impôt sur un logement ancien avec travaux, prolongée jusqu'en 2027.
- Statuts LMP / LMNP : régimes fiscaux avantageux pour la location meublée, dont la fiscalité a été resserrée par la loi de finances 2025 (réduction des abattements forfaitaires).
À retenir : une année de stabilisation#
Après la crise de 2022-2023 et la reprise de 2024-2025, le marché immobilier est entré en 2026 dans une phase de stabilisation. Les taux, désormais stabilisés autour de 3,20 % – 3,40 % sur 20 ans, redonnent du pouvoir d'achat aux ménages. Les volumes de transactions ont retrouvé un rythme plus normal. Les dispositifs d'aide sont renforcés. Mais le déficit de neuf et la prudence des banques continuent d'exclure certains profils : jeunes actifs, indépendants, seniors, primo-accédants sans apport.
Pour ces profils, des alternatives comme la location-accession avec Hestia permettent de contourner les blocages du financement classique et de concrétiser un projet d'achat dans un contexte de marché à nouveau porteur.
Sources :
(1) Notaires de France – bilan immobilier de l'année 2024
(2) Banque de France – taux d'usure T1 2026
(3) Meilleurs Agents – prix immobilier
(4) Observatoire Crédit Logement
(5) Notaires de France – tendances et perspectives
