Location-vente en immobilier, comment ça marche ?
La location avec option d’achat est bien connue dans le secteur automobile, mais savez-vous qu’elle est également applicable dans l’immobilier ? Elle est notamment une solution efficace pour devenir propriétaire d’un bien sans apport personnel. La location-vente en immobilier présente aussi de nombreux autres avantages. Tour d'horizon pour comprendre comment ça marche.
La location-vente en immobilier : faciliter l'accès au crédit immobilier dans un contexte de la hausse du taux d'usure
Le taux d'usure désigne le taux d'intérêt le plus élevé que les banques et autres établissements de crédit peuvent appliquer lors de l'octroi de prêts. Il vise à protéger les particuliers d’éventuelles pratiques abusives en matière de taux. Par conséquent, il est interdit aux banques d'émettre des crédits avec un TAEG (taux annuel effectif global) supérieur au taux d’usure.
Pour aller plus loin :
Le taux d’usure, exprimé en pourcentage, est fixé par la Banque de France.
Le taux d’usure est à l’origine de nombreux refus de prêts, surtout pour les profils qui représentent un risque de solvabilité aux yeux des institutions financières. Lorsque les banques calculent le coût total d'un prêt pour ces profils, le TAEG obtenu est souvent supérieur au taux d’usure, ce qui rend impossible l’octroi du crédit aux demandeurs.
Le contexte du dernier trimestre 2022, avec la remontée du taux d’usure, amène les banques à augmenter significativement leur taux de crédit. Seuls les acquéreurs avec les meilleurs dossiers peuvent alors obtenir un taux au plus bas. Pour les autres, le coût du crédit augmente.
Dans ce cadre, la location-vente est une opportunité de devenir propriétaire et d’accéder au crédit immobilier, même sans apport personnel.
Le principe de la location-vente immobilière
De la même façon qu’il est possible d’acheter une voiture neuve en LOA (connu aussi sous le nom anglais de leasing), un appartement ou une maison peut être acheté avec un contrat de location-vente. La location-vente dans l’immobilier est une autre façon d’accéder à la propriété.
Elle évite aux futurs propriétaires de devoir payer l’intégralité du prix d’achat du bien, comme cela se fait traditionnellement, après être passé le plus souvent par un emprunt bancaire. À la place, ils louent le bien pendant une période et versent une redevance mensuelle, composée de loyers et d’une part d’avance sur le prix de vente (qui constitue finalement une épargne et a vocation à remplacer l’apport personnel).
On parle aussi de location accession pour définir ce dispositif qui peut concerner tous types de biens immobiliers, appartement comme maison.
Le déroulement d'une location-vente
L’achat immobilier par la location-vente se divise en 2 temps. Elle est encadrée par un contrat, qui détaille le déroulement et les conditions de chacune de ces phases.
La période locative
La première phase d’acquisition correspond à la période de jouissance : le locataire-accédant peut emménager et prendre possession du bien pendant une certaine durée. Les dates de début et de fin sont fixées au contrat préliminaire, et cette étape ne peut pas excéder 4 ans.
Pendant cette période, le futur accédant verse chaque mois une redevance composée de :
- une indemnité d’occupation, équivalente à un loyer ;
- une part acquisitive qui vient en déduction du prix de vente du bien lors de la levée de l’option d’achat.
La période acquisitive
Après la période locative, deux cas de figure sont possibles :
- Le locataire ne souhaite finalement plus acquérir le bien : la part acquisitive lui est restituée, mais le vendeur peut exiger une indemnité. Le locataire quitte alors le logement ou il fait une demande au propriétaire pour rester locataire en signant un contrat de location classique.
- Au terme du contrat ou avant, le locataire désire lever l’option d’achat, c’est-à-dire procéder à l’achat du bien. Il doit alors payer au vendeur la différence entre le prix de vente et la somme totale des parts acquisitives versées pendant la période locative. Un acte définitif de vente est signé devant notaire.
Dans tous les cas, la décision finale doit être transmise au moins 3 mois avant la fin du contrat.
Les avantages de la location-vente pour le locataire accédant
Se constituer progressivement son apport
Lors d’un achat immobilier et d’un recours au crédit, il est généralement exigé un apport personnel estimé à environ 10 % du prix d’achat du bien. En effet, la plupart des établissements bancaires refusent de prêter plus que la valeur du bien acheté. L’apport personnel sert donc au minimum à payer les frais annexes à l’emprunt, comme les frais de dossier, les frais de notaire…
Sans cette contribution, il est très difficile de devenir propriétaire de sa résidence principale.
Avec la location-vente en immobilier, la partie acquisitive s'accumule pendant toute la période d'utilisation du logement. Lorsque l'option est levée, le montant cumulé constitue alors l'apport personnel de l'acquéreur.
Augmenter son budget d'achat
L’achat en location-vente immobilière permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux qui rendent ce dispositif particulièrement attractif : taux réduits de TVA et exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, dans le cas d’un achat dans le neuf.
Permettre aux profils atypiques d'accéder à la propriété
Les banques privilégient les profils rassurants. Elles aiment les situations stables et les revenus réguliers. Les personnes ayant des contrats à durée déterminée, des emplois occasionnels et les entrepreneurs qui ne peuvent pas justifier de contrats à long terme ont toujours eu du mal à attirer les banques.
La location-vente s’adresse aussi à ces profils.
Occuper son logement avant d'en devenir propriétaire
La location-vente immobilière offre aussi une solution pour ceux qui hésitent à acheter. En effet, accéder à la propriété pour la première fois est un projet important qui peut parfois faire peur. L’inconnu, les engagements financiers à long terme ou la peur de faire le mauvais choix sont autant de facteurs qui peuvent amener à retarder des projets.
Apprendre à connaître ses voisins et le quartier avant de contracter un prêt, c’est un avantage indiscutable.
Hestia vous accompagne dans votre location-vente
Hestia vous permet de devenir propriétaire grâce à la location-vente immobilière et vous accompagne dans toutes les étapes de ce projet immobilier :
1 - Ensemble, nous analysons votre situation, déterminons les contours de votre logement idéal ainsi que votre budget et vos capacités financières.
2 - Après avoir établi votre projet, vous pouvez sélectionner les propriétés disponibles sur le marché, tout en bénéficiant de l’accompagnement d’un agent Hestia.
3 - Hestia achète le bien immobilier sélectionné et vous remet les clés en tant que locataire.
4 – En amont, vous versez un montant de 2 % de la valeur du bien pour le réserver.
5 - Vous restez locataire du logement pendant plusieurs mois. Vous payez la redevance propre au fonctionnement de la location accession, avec une partie loyer et une partie épargne.
6 – Dès que vous êtes prêt ou dès que vous êtes éligible à un prêt immobilier, vous rachetez le logement à Hestia, au prix qui a été défini en amont.
Bon à savoir :
Vous restez libre de changer d’avis et de renoncer à l’achat quelle que soit la raison. Dans ce cas, vous récupérez une partie de votre versement initial (relative à la fraction acquisitive). En revanche, Hestia vous demande de payer des frais à titre de compensation.
Questions fréquentes liées à la location-vente :
Quelle est la durée minimale et maximale d'une location-vente ?
La location-vente dans l’immobilier se déroule en deux phases, ce qui implique un laps de temps entre ces deux étapes : c’est la durée de la période de location. Il n’y a pas de durée minimale fixée. En revanche, la durée maximale est quant à elle établie à 4 ans, avec la possibilité pour le locataire accédant de lever l’option d’achat avant cette échéance.
Bon à savoir :
Tout est encadré par le contrat location accession. Il détaille en effet la date d’entrée dans le logement et la durée de la période de jouissance.
Maison, appartement... Quels types de bien sont éligibles à la location-vente ?
La location-vente immobilière peut concerner tous les types de logements com :
- maison ou appartement ;
- immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (commercial et habitation) ;
- bien déjà construit, neuf ou à rénover, ou bien en cours de construction.
Bon à savoir :
Le dispositif exige quand même que le logement fasse état de résidence principale.
La part locative d'une location vente est-elle éligible aux APL ?
Depuis la loi de finances de 2018, il n’est plus possible de percevoir l'APL accession basée sur la redevance.
Et si c'était fait pour vous ?
En un tour de main (et quelques clics) vous pouvez connaître votre budget d'achat prévisionnel ! Vous saurez enfin si la propriété vous va bien.
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