Vous souhaitez acheter un nouveau bien, mais vous n'avez pas encore vendu votre logement actuel ? Les prêts relais sont utiles dans ce cas de figure, lorsque vous possédez un bien et que vous avez un nouveau projet immobilier en cours. Cela vous évite d'avoir à assumer deux crédits immobiliers en même temps. Le prêt relais adossé est adapté à votre situation si le nouveau bien convoité est plus cher que l’actuel. Explications.
Définition du prêt relais adossé#
Le prêt relais adossé, également appelé prêt relais couplé ou prêt relais jumelé, permet de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier d'une valeur supérieure à celle du bien vendu. Ce type de prêt immobilier est constitué de deux financements :
- un prêt relais sec ;
- un crédit immobilier classique.
Il est également possible de compléter ces financements avec un apport personnel.
Quels sont les principes du prêt relais adossé ?#
- Le crédit relais est un prêt à court terme, qui peut être souscrit pour une durée maximale de 12 mois. Vous avez la possibilité de renouveler la durée du prêt une fois, soit un remboursement en deux ans au total.
- Le montant du prêt relais est compris entre 60 et 80 % du montant global de la vente du premier bien. La banque conserve une marge de sécurité en cas de vente à un prix inférieur à celui prévu.
- Chaque mois, vous effectuez des versements qui correspondent aux remboursements du crédit immobilier et aux intérêts dus pour le prêt relais adossé. Lorsque votre ancien logement est vendu, vous remboursez intégralement le prêt relais. Ensuite, il ne reste plus qu'à rembourser la partie « classique » du prêt.
- Tout comme pour un crédit immobilier classique, il est obligatoire de souscrire une assurance emprunteur et une garantie.
Quelle est la différence avec un prêt relais sec ?#
Contrairement à un prêt relais sec, le prêt relais adossé est conçu pour financer un nouvel achat immobilier qui vaut plus que votre résidence actuelle. Par exemple, dans le cas où vous souhaitez vendre une maison estimée à 300 000 euros pour acheter un nouveau bien d'une valeur de 400 000 euros.
Un exemple de prêt relais adossé#
Pour bien comprendre le fonctionnement du prêt relais adossé, prenons un exemple concret : vous possédez un bien immobilier d'une valeur estimée à 300 000 € et vous souhaitez acheter un nouveau bien d'une valeur de 400 000 €.
1e étape : le calcul de l'avance accordé par l’établissement bancaire.
Si la banque retient 70 % de la valeur du bien actuel, elle vous accordera donc un prêt-relais d'environ 210 000 €.
2e étape : la souscription, en complément, d'un crédit immobilier adossé au prêt relais. Pour financer la totalité de votre projet immobilier, vous devez emprunter 400 000 € : 210 000 € en prêt relais et 190 000 € de prêt à long terme.
3e étape : le remboursement. Dans un premier temps, vous remboursez uniquement les intérêts du prêt-relais ainsi que les mensualités de votre nouveau crédit.
Vous avez 2 ans maximum pour vendre votre bien actuel. Une fois la vente effective, vous remboursez le capital restant dû du prêt relais.
Les risques du prêt relais associé et l’alternative de la location accession#
Les avantages du prêt relais adossé sont nombreux :
- Il est un véritable atout vous permettant de prendre votre temps lors de la vente de votre bien immobilier actuel. Il apporte une certaine sérénité pendant cette période, vous évitant ainsi de brader le prix de votre propriété ou de revoir vos exigences à la baisse en raison de contraintes budgétaires.
- Le prêt relais adossé permet aussi de n’avoir qu'un seul crédit immobilier malgré la possession temporaire des deux biens immobiliers. Avec 2 prêts distincts, votre taux d’endettement serait probablement trop élevé.
Malgré tout, souscrire un prêt relais n’est pas sans risques :
- Le crédit relais présente un coût global plus élevé qu’un prêt immobilier classique en raison des taux d'intérêt plus élevés qui lui sont appliqués. De plus, le poids des mensualités dues pour les deux prêts (prêt relais + prêt amortissable) peut représenter une charge financière importante jusqu'à ce que votre premier logement soit vendu.
- Le problème de la vente, ou plutôt de la non-vente de votre bien immobilier, peut également se poser. Si la date d'échéance de votre prêt relais approche et que vous n'avez pas réussi à vendre votre bien, vous pourriez être tenté de baisser le prix de vente pour trouver un acheteur rapidement.
Face à ces risques, la location accession présente une alternative adaptée. Le contrat de location-accession permet d'acquérir un bien immobilier après une période de location. Ce contrat réserve le bien pour vous pendant une période spécifiée dans le contrat, afin de vous permettre de constituer un budget pour l'achat. Comparée au prêt relais, cette solution est peu coûteuse et vous avez 24 mois pour procéder à la vente de votre bien.
