Prêt immobilier pour retraité : quelles options pour acheter après 60 ans ?

Après une vie professionnelle bien remplie, quelques économies mises de côté et l’envie de profiter pleinement de son temps libre, vous voilà enfin à la retraite. Et contrairement à une idée reçue, ce moment marque le début de nombreux projets, comme l’achat d’un nouveau logement.

Mais acheter un bien après 60 ans peut parfois être un parcours du combattant. Les banques durcissent leurs conditions de prêt, et les assurances deviennent plus exigeantes. Pourtant, acheter un bien à la retraite reste possible, qu’on ait 60, 65 ou même 70 ans révolus.  

Comment s’y prendre ? Et quelles sont les alternatives en cas de refus de prêt ? On vous dit tout dans ce guide complet sur le prêt immobilier pour retraité ! 

{{cta:"Vous n'arrivez pas à obtenir votre crédit immobilier ?","Découvrez le leasing immobilier, l'alternative qui pourrait débloquer votre projet d'achat", "Vérifier mon éligibilité"}}

Prêt immobilier retraité : que faut-il savoir ?

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

En théorie, il n’existe pas de limite d’âge pour obtenir un prêt immobilier. Aucun seuil légal n’est fixé, et ce qui importe avant tout aux banques, c’est d’être remboursées dans les délais. Autrement dit, peu importe votre âge, tant que vous êtes en capacité de payer les mensualités.

En pratique, la réalité est un peu plus complexe. Passé 65 ans, les établissements bancaires se montrent parfois réticents à accorder un crédit immobilier pour deux raisons :

1. Les revenus baissent souvent à la retraite, ce qui réduit la capacité de remboursement de l'emprunteur ;
2. Le risque de maladie ou de décès augmente avec l’âge, surtout en prenant en compte la durée d’un prêt (15, 20 ans…).

En général, les banques veulent que le prêt soit remboursé avant les 75 ans de l’emprunteur. Les seniors se voient alors proposer des crédits sur des durées plus courtes, comme 10 ans. Mais qui dit durée plus courte, dit mensualités plus élevées et souvent incompatibles avec une pension de retraite.

Cependant, certaines banques assouplissent leurs conditions et proposent des durées de remboursement allant jusqu’à 80, voire 85 ans en fin de prêt. 

C’est souvent possible à condition de rassurer les banques, avec une assurance décès (obligatoire), une garantie hypothécaire ou encore un apport personnel conséquent.

Les critères d’acceptation pour un crédit senior

Pour accorder un prêt immobilier à un senior, les banques prennent principalement en compte quatre critères :

Ses revenus : comme pour les emprunteurs plus jeunes, elles sont tout d’abord attentives au montant et à la stabilité des revenus mensuels de l’emprunteur (pensions de retraite, revenus passifs, ASPA…).

Son taux d’endettement : les banques évaluent ensuite son taux d’endettement, c’est-à-dire la part des revenus nets consacrée au remboursement du crédit. Pour le calculer, elles comparent les mensualités du prêt par rapport aux ressources de l'emprunteur. Ce taux ne doit généralement pas dépasser 35 %, conformément à la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)⁽¹⁾.

Le montant de son apport personnel : même s’il n’est pas obligatoire, un apport d’au moins 10 % du prix du bien est souvent demandé. Cet élément rassure la banque et permet de réduire la somme empruntée, et donc le montant de la dette. 

Des garanties de remboursement : quel que soit l’âge de l’emprunteur, les établissements bancaires exigent presque systématiquement de souscrire à une assurance pour se protéger d’un défaut de remboursement. Mais obtenir cette assurance peut s’avérer plus difficile une fois à la retraite…on vous en parle ci-dessous.

L’assurance emprunteur à la retraite : un frein majeur

Les compagnies d’assurance imposent en effet des conditions plus contraignantes au moment d’assurer un senior de plus de 65 ans, perçu comme plus à risque en raison de possibles problèmes de santé, d’invalidité ou de décès.

Ainsi, l’assureur applique souvent des surprimes, ce qui rend les frais d’assurance plus élevés que la moyenne.

{{important:"💡 À noter","Attention, vos frais d’assurance sont inclus dans le calcul de votre taux d’endettement, et les surprimes peuvent vous faire dépasser les 35 % recommandés. Pour réduire vos mensualités, vérifiez que votre contrat n’inclut pas de garanties inutiles dans votre situation, comme l’ITT - incapacité temporaire de travail - ou l’IPT - invalidité permanente et totale -, qui ne sont plus d’actualité une fois à la retraite."}}

Dans certains cas, l’assurance refuse tout simplement de couvrir l’assuré. Nous vous conseillons alors de vous tourner vers une autre assurance afin d’obtenir potentiellement un contrat ailleurs.

Et si les refus s’accumulent ou que les assurances proposées sont trop chères, d’autres solutions existent pour sécuriser votre prêt immobilier auprès d’une banque :

• Une hypothèque sur un bien immobilier que vous possédez ;
• Un prêt familial, formalisé devant un notaire ou par un acte sous seing privé ;
• Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie.

Les aides et prêts complémentaires pour retraités

Le prêt à taux zéro (PTZ) pour les seniors

Le prêt à taux zéro est un dispositif d’aide de l’État qui finance en partie l’acquisition d’un bien immobilier. Et comme son nom l’indique, il est proposé sans intérêts, ni frais de dossier ou d’expertise.

Les principales conditions d’éligibilité sont les suivantes : 

• Le PTZ doit financer l’acquisition d’une résidence principale et non secondaire ;
• L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire au cours des deux dernières années ;
• Pour un logement ancien (de plus de 5 ans d’ancienneté), il faut que ce dernier se situe en zone B2 ou C ;

Le respect des plafonds de ressources⁽²⁾

La somme accordée dépend du type de logement acquis et des revenus de l’emprunteur, avec un remboursement étalé sur 25 ans au maximum.

Le prêt caisse de retraite pour compléter son financement

Les seniors affiliés à une caisse de retraite peuvent également bénéficier de ce prêt aidé, d’une valeur maximale de 15 000 euros.

Le prêt caisse de retraite vient soutenir l’acquisition d’un bien immobilier en s’adossant à un crédit principal. Il peut, par exemple, constituer aux yeux de la banque un apport personnel perçu comme une garantie.

Quelques points sont à retenir :

• Le prêt caisse de retraite finance uniquement l’acquisition d’une résidence principale (neuve ou ancienne) ;
• Il peut également servir à prendre en charge le coût de certains travaux de rénovation ou d’équipement, ainsi que des travaux d’adaptation ;
• Ce crédit est uniquement réservé aux personnes affiliées à une caisse de retraite, et les conditions d’octroi dépendent de chaque organisme (la période de remboursement ne dépasse pas 15 ans) ;
• Aucune condition de ressources n’est appliquée.

Les aides de la CAF pour retraités

En France, la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) propose plusieurs aides destinées à accompagner les seniors confrontés à une baisse de revenus une fois à la retraite. Et parmi elles, certaines permettent de soutenir l’acquisition d’un bien immobilier. 

Ces aides, soumises à conditions de ressources, s’adressent principalement aux seniors aux revenus modestes :

• L’Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) : les seniors aux revenus modestes peuvent bénéficier de l’ASPA mensuellement pour compléter leur pension de retraite ;
• L’Aide Personnalisée au Logement (APL) : si vous avez souscrit à un prêt conventionné avant le 1er février 2018, vous pouvez bénéficier de l’APL pour vous aider à rembourser votre crédit ;
• L’Allocation de Logement Sociale (ALS) : si vous ne pouvez pas prétendre à l’APL ;
• L’Allocation aux adultes handicapés (AAH) : cette aide peut continuer à être perçue même après l’interruption d’activité, à condition d’avoir un taux d’incapacité supérieur à 80 %.

Agirc-Arrco : bénéficier d’une retraite complémentaire

Si vous avez été salarié dans le privé, vous avez certainement cotisé pour l’Agirc-Arrco, le régime de retraite complémentaire obligatoire.

Cette cotisation prend la forme de points, attribués tout au long de votre carrière. Une fois à la retraite, le nombre de points cumulés détermine le montant de la pension. Celle-ci vient compléter votre pension de base.

Par exemple, un salarié disposant de 4 000 points est susceptible de percevoir 5 754,40 euros par an, versés mensuellement.⁽³⁾

Et si vous possédez déjà un bien ? Focus sur le prêt relais senior

Fonctionnement du prêt relais pour retraités

Le prêt relais s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur logement actuel. Comme un prêt classique, il s’agit d’une avance de la banque destinée à soutenir l’acquisition d’une nouvelle habitation. 

Sa particularité est sa durée de remboursement très courte, entre 12 et 24 mois, sachant que l’emprunt est remboursé en une seule fois, dès que l’ancien bien est vendu. Le capital emprunté représente généralement 70 % environ du prix du bien mis en vente.

Pour le remboursement, deux options existent :

• Soit vous payez les intérêts et l’assurance chaque mois (franchise partielle) ;
• Soit vous remboursez tout en une seule fois à la fin du prêt (franchise totale).

Limites du prêt relais pour les seniors

• Le principal inconvénient de ce type de prêt reste son coût. Les taux d’intérêt sont souvent plus élevés que pour un crédit classique, car la durée de remboursement est courte. En cas de franchise totale, des intérêts intercalaires peuvent également s’ajouter, ce qui gonfle la facture finale.
  
  
• L’un des risques du prêt relais est d’avoir des difficultés à rembourser le crédit si votre logement ne se vend pas dans les temps.
  
  
• Enfin, si vous souscrivez ce prêt peu avant la retraite, la banque peut estimer que vos revenus futurs seront insuffisants pour garantir le remboursement, et refuser le prêt. L’assurance emprunteur peut également poser problème, en appliquant des surprimes ou en vous refusant le contrat. 

Quelles sont les raisons fréquentes d’un refus de prêt immobilier pour retraité ? 

Voici les principales raisons qui peuvent pousser un établissement de crédit à refuser un prêt à un senior :

• Des revenus mensuels jugés insuffisants ; 
• L’absence ou l’insuffisance de garanties, notamment lorsque l’assurance refuse de couvrir l’emprunteur ;
• Aucun apport personnel, ou inférieur à 10 % du prix du bien à acquérir ;
• Une mauvaise gestion financière (découverts fréquents, fichage à la Banque de France, etc.).

Hestia et la location-accession : une alternative accessible

Comment fonctionne la location accession ?

La location-accession est une alternative intéressante pour accéder à la propriété, et ce, à tout âge. Aussi appelée location avec option d’achat ou leasing immobilier, elle permet de devenir propriétaire de son logement, mais de manière progressive.

Concrètement, cela se passe en deux étapes :

1. La phase locative : vous emménagez dans le bien en tant que locataire-accédant. Vous payez des loyers mensuels qui constituent une forme d’épargne. Chaque loyer versé est déduit du prix total du logement.
2. La phase d’acquisition : à la fin de la période locative (généralement 2 ans), vous pouvez activer votre option d’achat. Vous versez alors le montant restant, et devenez pleinement propriétaire de votre résidence.

Chez Hestia, spécialiste de la location-accession, nous accompagnons chaque personne qui souhaite devenir propriétaire mais qui rencontrent des difficultés.

Le principe est simple : nous achetons le bien de vos rêves pour vous, et le prix est bloqué dès le départ. Ainsi, pas de mauvaise surprise. Aucune hausse de prix une fois la période locative terminée.

Et parce que l’objectif est bien d’acheter, nous vous aidons également à constituer un dossier de prêt immobilier solide pour décrocher votre crédit afin de concrétiser votre acquisition !

Les avantages de la location accession après 60 ans

• La souplesse financière avant tout : vous n’avez pas besoin d’investir une importante somme d’argent immédiatement ;
• L’accès à la propriété sans crédit immédiat : le temps de renforcer votre profil d’emprunteur ;  
• Une alternative pour rebondir après un refus bancaire : après tout, l’âge ne doit jamais être un frein à votre projet ;
• Le sentiment de n’être jamais seul : Hestia est à vos côtés à chaque étape, qu’il s’agisse de trouver la bonne assurance, monter un dossier solide ou décrocher un prêt immobilier ;
• La liberté de choisir le logement idéal : se rapprocher de ses enfants, s’installer dans une région plus ensoleillée…à la retraite, on choisit ou vivre avec soin. Avec Hestia, vous pouvez acquérir le logement qui vous fait envie, sans contraintes.

Découvrez le témoignage de Jean-Jacques, devenu propriétaire grâce à Hestia et à la location-accession, en réussissant à obtenir un prêt relais sans la banque.

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Conclusion : s’informer pour mieux agir

Oui, accéder à la propriété à la retraite, c’est possible, notamment lorsqu’on fait preuve d’anticipation.

Comme nous l’avons vu dans ce guide, plusieurs solutions existent pour bénéficier d’un soutien financier en tant que senior dans votre projet d’acquisition immobilière, et ce, peu importe votre profil :

• Vous êtes à la retraite ? Le prêt immobilier classique est envisageable, avec une assurance adaptée et dossier solide.
• Vous voulez vendre votre logement actuel pour financer votre achat ? Le prêt relais est une option à considérer.
• Vos ressources sont jugées insuffisantes ? Des aides comme le PTZ, les allocations de la CAF ou les pensions complémentaires d’Agirc-Arrco peuvent faire la différence.
• Vous n’arrivez pas à obtenir de prêt pour le moment ? La location-accession vous permet d’avancer vers la propriété sans attendre.

En résumé, un refus de prêt ne signifie pas la fin de votre projet immobilier ; des alternatives existent. A vous de trouver celle qui vous correspond le mieux !

FAQ : Prêt immobilier et retraité, les questions fréquentes 

Est-ce que les banques prêtent aux retraités ?

Oui, les banques sont disposées à accorder un prêt aux personnes de 62 ans et plus. Cependant, les établissements bancaires ont tendance à durcir les conditions d’emprunt pour les personnes de plus de 65 ans, afin de se prémunir contre les risques liés à l’âge (santé, longévité, etc.).

Quel est l'âge maximum pour obtenir un prêt immobilier ?

Il n’existe pas d’âge légal maximum pour obtenir un prêt immobilier. Cependant, les banques exigent généralement que le remboursement soit terminé avant que l’emprunteur atteigne 75 ans.

En pratique, cela signifie qu’il est possible de contracter un prêt à tout âge, mais que plus l’emprunteur est âgé, plus la durée de remboursement proposée sera courte.

Quelles sont les banques qui prêtent aux seniors ?

De nombreux établissements bancaires proposent des prêts aux seniors. Certaines offrent également des solutions spécialement destinées aux personnes de plus de 60 ou 65 ans. Parmi elles⁽⁴⁾ :

• La Banque Postale
• Le Crédit Agricole
• BNP Paribas
• La Banque Populaire
• La Caisse d’Épargne
• Le Crédit Mutuel

Est-il possible d'obtenir un prêt relais après 65 ans ?

Oui, il est possible d’obtenir un prêt relais à tout âge, sauf si la banque applique une condition d’âge limite pour la fin du remboursement, ou si votre taux d’endettement est trop élevé.

Il existe trois types de prêt relais pour les seniors :

• Le prêt relais sec : le capital emprunté couvre intégralement le prix du nouveau bien, car le logement mis en vente à une valeur supérieure à celui que vous souhaitez acheter.
• Le prêt relais adossé : le crédit relais est complété par un prêt immobilier classique, car le nouveau bien coûte plus cher que le logement en vente.
• Le prêt relais avec rachat : vous optez pour le rachat du prêt relais par la banque, ce qui permet d’allonger la période de remboursement et d’alléger les redevances mensuelles grâce à un lissage.

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Références : 

1. Sur le rôle et l'influence croissante du Haut Conseil de Stabilité Financière, lire l’intervention du gouverneur de la Banque de France.
2. Pour tout savoir sur le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et ses conditions d’éligibilité, consultez la fiche officielle sur economie.gouv.fr.
3. Une synthèse des dispositifs de location-accession (PSLA) est disponible sur le site service-public.fr.
4. Pour en savoir plus sur l’accès au crédit pour les profils âgés, consultez ce guide : Quelles banques prêtent aux seniors ?.