Simulateur PTZ

Comment se calcule le PTZ ?#

Le calcul suit quatre étapes, celles que suit la banque qui distribue le PTZ.

1. Vos revenus retenus. La somme des revenus fiscaux de référence de tous les futurs occupants, de l'année N-2. Avec un plancher : le coût de l'opération divisé par 9, si ce chiffre est plus élevé.
2. Votre tranche. Ces revenus divisés par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 au-delà), comparés aux seuils de votre zone. Au-dessus du plafond de ressources, pas de PTZ.
3. Le coût retenu. Le coût de votre opération, dans la limite d'un plafond qui dépend de la zone et du nombre d'occupants.
4. Le montant. Le coût retenu multiplié par la part financée de votre tranche.

Prenons un couple qui achète un appartement neuf de 250 000 € à Lyon (zone A), avec 40 000 € de revenu fiscal de référence :

• revenus retenus : 40 000 € (le coût ÷ 9 donne 27 778 €, plus bas) ;
• tranche : 40 000 ÷ 1,5 = 26 667 €, sous le seuil de 31 000 € de la zone A : tranche 2 ;
• coût retenu : 250 000 €, plafonné à 225 000 € pour deux personnes en zone A ;
• PTZ : 225 000 × 40 % = 90 000 €, sur 20 ans dont 8 ans de différé.

C'est le cas que le simulateur affiche par défaut.

Les plafonds de ressources du PTZ en 2026#

Le revenu retenu ne doit pas dépasser ces montants :

Tranches, part financée et durée#

Pendant le différé, vous ne remboursez rien du PTZ : seul votre prêt bancaire court. Ensuite, la mensualité du PTZ est son montant divisé par le nombre de mois de remboursement, sans intérêts ni frais de dossier.

Ce que le PTZ finance : le neuf, et l'ancien avec travaux#

• Le neuf, partout en France, appartement comme maison, achat ou construction, depuis le 1er avril 2025. La maison individuelle est financée à un taux plus bas.
• L'ancien avec travaux, en zones B2 et C seulement : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total, et le logement atteindre au moins la classe D du DPE.
• Les logements sociaux vendus à leurs occupants, le PSLA et le bail réel solidaire, à des conditions propres.

Les règles 2026 sont celles du 1er avril 2025, applicables aux offres émises jusqu'au 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 ne les a pas modifiées. Pour le détail des évolutions, lisez notre article sur ce qui change pour le PTZ en 2026 et 2027.

Le PTZ ne remplace pas le prêt bancaire#

Le PTZ s'ajoute toujours à un prêt principal, au moins égal à son montant (en tranche 1, le PTZ peut le dépasser d'un quart). La banque l'accorde selon vos revenus et votre taux d'endettement, et c'est souvent là que le projet bloque : utilisez notre calcul de capacité d'emprunt pour le vérifier.

Si c'est l'apport qui manque pour un logement ancien, le leasing immobilier est une autre voie : Hestia achète le logement que vous avez choisi, vous y vivez comme locataire-accédant pendant 6 à 24 mois, puis vous le rachetez à un prix fixé dès votre entrée. Le leasing Hestia ne concerne pas le neuf. Pour voir si votre situation s'y prête, lisez notre page acheter avec un petit apport.

Sources : service-public.fr, prêt à taux zéro (fiche F10871), vérifiée le 15 septembre 2026 ; ANIL, le PTZ et son simulateur ; zonage : liste des communes selon le zonage ABC, ministère du Logement, en vigueur depuis le 26 juin 2026 ; codes postaux : base officielle de La Poste.

Pour aller plus loin

• PTZ : ce qui change en 2026 et 2027
• Les aides du primo-accédant en 2026
• Prêt immobilier avec travaux
• Calcul de capacité d'emprunt
• Acheter avec un petit apport