Calcul de capacité d'emprunt

Comment calculer votre capacité d'emprunt ?#

Le calcul se fait en trois étapes, celles que suit votre banque.

1. La mensualité maximale. Vos revenus nets retenus × 35 %, moins les crédits que vous garderez après l'achat. Ce plafond s'entend assurance emprunteur comprise, depuis la règle du HCSF.
2. Le capital que porte cette mensualité. Sur la durée choisie et au taux du prêt, une fois l'assurance payée, la mensualité rembourse un certain capital : c'est votre capacité d'emprunt.
3. Le prix du bien. Votre budget est ce capital plus votre apport. Il doit aussi payer les frais de notaire, d'environ 8 % du prix dans l'ancien : le prix que vous pouvez viser est donc le budget divisé par 1,08.

Prenons une personne seule qui gagne 3 000 € nets par mois, sans crédit en cours, avec 20 000 € d'apport, sur 25 ans au taux moyen d'octobre 2026 (3,58 %) et une assurance à 0,30 % par an :

• mensualité maximale : 3 000 × 35 % = 1 050 € ;
• capacité d'emprunt : 198 000 € ;
• budget : 198 000 + 20 000 = 218 000 € ;
• prix du bien dans l'ancien : 218 000 ÷ 1,08, soit environ 201 800 €, les frais de notaire (environ 16 200 €) étant payés.

C'est le cas que le simulateur affiche par défaut.

Capacité d'emprunt, budget, prix du bien : trois chiffres différents#

Beaucoup de simulateurs s'arrêtent au premier chiffre, et c'est là que les mauvaises surprises commencent.

La durée change tout#

À mensualité égale, la durée du prêt fait varier la capacité d'emprunt de plus de 40 %. Pour le même lecteur à 3 000 € nets et 20 000 € d'apport, au même taux de 3,58 % sur les trois durées (sur 15 et 20 ans, les banques prêtent en général un peu moins cher, ce qui relève un peu ces deux lignes) :

Allonger de 15 à 25 ans permet de viser un bien 52 800 € plus cher, mais le crédit coûte alors près de 69 000 € de plus. Le simulateur affiche ce comparatif avec vos chiffres.

Un exemple à deux#

Vous gagnez 2 600 € et votre conjoint 2 000 € nets par mois. Vous remboursez un crédit auto de 220 € et vous avez 30 000 € d'apport.

• Mensualité maximale : 4 600 × 35 % − 220 = 1 390 €.
• Capacité d'emprunt sur 25 ans : 262 000 € (228 000 € sur 20 ans).
• Budget : 262 000 + 30 000 = 292 000 €, soit un bien d'environ 270 300 € dans l'ancien.

Sans le crédit auto, la mensualité maximale monterait à 1 610 € et la capacité d'emprunt d'environ 41 000 € : solder un petit crédit avant de demander un prêt est souvent le levier le plus rentable.

Ce que la banque regarde en plus du calcul#

Le plafond de 35 % est une règle, pas une garantie. Avant d'accorder le prêt, la banque regarde aussi :

• la stabilité de vos revenus : CDI hors période d'essai, ancienneté, deux à trois bilans pour un indépendant ;
• votre reste à vivre, ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée (le simulateur le compare à des repères courants : 1 000 € seul, 1 500 € à deux) ;
• votre apport, au moins les frais de notaire dans la plupart des cas ;
• la tenue de vos comptes sur les trois derniers mois.

Pour le détail du taux d'endettement lui-même (revenus retenus, charges comptées, dérogations), utilisez notre calcul du taux d'endettement.

Si votre capacité d'emprunt ne suffit pas#

Les leviers classiques : allonger la durée jusqu'à 25 ans, solder un crédit, emprunter à deux, viser un bien moins cher. Quand c'est l'apport qui bloque, le leasing immobilier est une autre voie. Hestia achète le logement que vous avez choisi dans l'ancien, vous y emménagez comme locataire-accédant pendant 6 à 24 mois, puis vous le rachetez à un prix fixé dès votre entrée. Pour voir si votre situation s'y prête, lisez notre page acheter avec un petit apport.

Sources : décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par la décision D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 (décisions du Haut Conseil de stabilité financière). Taux moyen sur 25 ans : baromètre CAFPI, octobre 2026. Frais d'acquisition dans l'ancien : Notaires de France.

Pour aller plus loin

• Calcul du taux d'endettement
• Combien d'apport pour acheter une maison ?
• Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?
• Prêt immobilier seul, en CDI
• Acheter avec un petit apport