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Calcul de soulte et rachat de soulte

La soulte, c'est la somme que celui qui garde le logement verse à l'autre pour racheter sa part. Calculez-la avec la valeur du bien et le prêt restant, puis voyez les frais du rachat et si vos revenus seuls suffisent à le financer.

L'équipe HestiaMis à jour le

Calculez votre soulte

Le logement

Son prix de vente aujourd'hui, estimé par une agence ou un notaire.

Ce qu'il reste à rembourser sur le prêt commun. 0 s'il est soldé.

50 % si vous avez acheté à parts égales ou sous le régime de la communauté.

Votre situation

Celui qui garde le logement

Avant impôt, les vôtres seuls après la séparation.

Crédit auto, conso : ceux que vous garderez.

Durée du nouveau prêt

La soulte à verser

90 000 €

C'est 50 % de la valeur nette du logement, la part de celui qui part.

Valeur du logement
300 000 €
moins
Capital restant dû
120 000 €
égal
Valeur nette
180 000 €
multiplié par
Part de celui qui part
50 %
égal
Soulte
90 000 €

Ce que la banque devra vous prêter

Frais de l'actedont droit de partage 1,1 %
5 313 €
À financerprêt restant, soulte et frais
215 313 €
Mensualitésur 25 ans, assurance comprise
1 141 €
Endettementplafond 35 %
35,7 %

Estimation indicative. Droit de partage de 1,1 % après un divorce ou une fin de PACS, 2,5 % sinon, sur la valeur nette ; émoluments du notaire au barème 2026 du partage ; débours estimés. Financement lu à 35 % d'endettement, assurance comprise, au taux moyen sur 25 ans (octobre 2026). Seul le notaire chiffre l'acte.

Soulte 90 000 € · à financer 215 313 €Voir le détail

Comment se calcule la soulte ?#

Quand un couple sépare un bien acheté à deux, celui qui le garde rachète la part de l'autre. Le calcul suit trois étapes.

  1. La valeur nette du logement. Sa valeur aujourd'hui, moins le capital restant dû sur le prêt.
  2. La part de celui qui part. Celle du titre de propriété : 50 % pour un achat à parts égales ou sous le régime de la communauté.
  3. La soulte. La valeur nette multipliée par cette part.

Prenons un logement estimé à 300 000 €, avec 120 000 € de prêt restant, détenu à parts égales :

  • valeur nette : 300 000 − 120 000 = 180 000 € ;
  • soulte : 180 000 × 50 % = 90 000 €.

C'est le cas que le simulateur affiche par défaut.

Les frais du rachat de soulte#

Le rachat passe obligatoirement chez un notaire. Ses frais comprennent :

PosteTauxDans l'exemple
Droit de partage1,1 % de la valeur nette (2,5 % hors divorce et PACS)1 980 €
Émoluments du notairebarème dégressif, sur la valeur du bien2 230 €
Contribution de sécurité immobilière0,10 % de la valeur300 €
Déboursforfait estimé800 €
Totalenviron 5 300 €

Entre concubins ou entre héritiers, le droit de partage passe à 2,5 % : 4 500 € au lieu de 1 980 € dans le même exemple.

Ce que la banque devra vous prêter#

Dans la plupart des rachats, la banque refinance tout en un seul prêt à votre nom :

  • le prêt restant : 120 000 € ;
  • la soulte : 90 000 € ;
  • les frais : environ 5 300 €.

Soit environ 215 300 € à financer, moins l'épargne que vous y mettez. Sur 25 ans au taux moyen d'octobre 2026 (3,58 %) avec une assurance à 0,30 %, la mensualité est d'environ 1 140 €.

C'est là que se joue le rachat. Avec 3 200 € nets par mois, cette mensualité représente 35,7 % de vos revenus : juste au-dessus du plafond de 35 % que les banques appliquent. Avec 4 000 € nets, elle passe à 28,5 %, et le rachat est finançable.

  1. Faire estimer le logement

    Par une agence ou un notaire. Les deux ex-conjoints doivent s'accorder sur la valeur.

  2. Demander le capital restant dû

    Votre banque le donne sur simple demande, à une date donnée.

  3. Obtenir l'accord de la banque

    Pour reprendre le prêt seul ou le refinancer avec la soulte et les frais.

  4. Signer chez le notaire

    L'acte de partage ou de liquidation fixe la soulte et vous rend seul propriétaire.

Si la banque ne vous suit pas#

Pendant une procédure de divorce, beaucoup de banques attendent le jugement avant de prêter, même quand le calcul passe : le patrimoine, les pensions et le prêt commun ne sont pas encore fixés. Si c'est votre cas, lisez notre page garder le logement après un divorce. Le leasing immobilier Hestia permet d'avancer sans attendre : Hestia achète le logement dans l'ancien, vous y vivez comme locataire-accédant pendant 6 à 24 mois, puis vous le rachetez à un prix fixé dès votre entrée.

Pour vérifier ce que vos revenus seuls permettent d'emprunter, utilisez aussi notre calcul de capacité d'emprunt.

Sources : droit de partage, articles 746 et 748 du code général des impôts ; tarif réglementé des notaires 2026, partage de biens indivis (Weblex) ; plafond d'endettement : décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière. Taux moyen sur 25 ans : baromètre CAFPI, octobre 2026.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes : calcul de soulte

Retirez de la valeur du logement le capital restant dû sur le prêt : vous obtenez la valeur nette. La soulte est la part de cette valeur nette qui revient à celui qui part. Pour un bien de 300 000 € avec 120 000 € de prêt restant, détenu à parts égales, la valeur nette est de 180 000 € et la soulte de 90 000 €.
Le droit de partage, d'abord : 1,1 % de la valeur nette après un divorce ou la fin d'un PACS, 2,5 % dans les autres cas (concubins, héritiers). S'y ajoutent les émoluments du notaire, au barème réglementé du partage, la contribution de sécurité immobilière (0,10 % de la valeur) et les débours. Pour un bien de 300 000 € avec 120 000 € de prêt restant après un divorce, comptez environ 5 300 €.
Celui qui garde le logement, dans la grande majorité des cas, puisque c'est lui qui en devient seul propriétaire. Les ex-conjoints peuvent toutefois convenir d'un partage différent des frais dans la convention de divorce ou l'acte de partage.
Le plus souvent par un nouveau prêt, à votre seul nom, qui rembourse le prêt commun et paie la soulte et les frais. La banque l'étudie comme tout crédit immobilier : vos revenus seuls doivent porter la mensualité sous 35 % d'endettement, assurance comprise. Avec 3 200 € nets par mois, un rachat de 215 000 € sur 25 ans dépasse ce plafond de peu.
Le calcul de base, non : il partage la valeur nette selon la part de chacun dans le titre de propriété. Si l'un de vous a financé l'achat avec un apport personnel, il peut récupérer une créance ou une récompense lors de la liquidation, qui modifie la soulte. Notre article sur l'achat à deux avec des apports différents détaille ce cas.
Allonger la durée, mettre de l'épargne dans l'opération ou solder un petit crédit peut suffire. Si la banque attend la fin de la procédure, le leasing immobilier Hestia est une autre voie : Hestia achète le logement dans l'ancien, vous y vivez comme locataire-accédant pendant 6 à 24 mois, puis vous le rachetez, avec un apport à partir de 4 % du prix. C’est le minimum à partir duquel nous pouvons vous accompagner, avec un plancher de 5 990 €, soit 4 % d’un bien d’environ 150 000 €.

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