Alternative au crédit immobilier : comment acheter un bien sans emprunter ?

Souscrire un crédit immobilier permet d’avoir les moyens financiers pour accéder à la propriété, mais cela implique également de payer des mensualités sur une durée moyenne de 20 ans.

Dans les faits, tout dépend si l’on voit le verre à moitié vide ou à moitié plein. Alors que certains y voient une chance, d’autres préfèrent éviter l’endettement à long terme et conserver leur liberté financière.

Si vous faites partie de la deuxième catégorie, bonne nouvelle, plusieurs solutions alternatives existent pour devenir propriétaire sans passer par un crédit immobilier classique. 

Découvrez dans cet article 6 solutions concrètes pour acheter la maison ou l’appartement de vos rêves, sans prêt bancaire.  

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Pourquoi chercher une alternative au crédit immobilier ?

Il existe deux types d’acheteurs :

1. Ceux qui recherchent une alternative au crédit bancaire par choix ;
2. Et ceux qui le font par obligation.

Dans le premier cas, les futurs propriétaires souhaitent conserver leur indépendance financière. Qu'ils disposent d’une épargne ou non, leur objectif est de concrétiser leur projet d’accès à la propriété sans s'engager à rembourser un crédit sur plusieurs années. C’est probablement votre cas.

Lorsque ce n’est pas par choix mais par obligation, la recherche d'alternatives survient souvent suite à un refus de prêt. Que ce soit à cause d’une absence de CDI, d’un manque d’apport personnel ou de l'âge, de nombreuses raisons peuvent amener les banques à refuser un financement. Ces profils cherchent alors à acheter une maison sans argent, avec des options alternatives.

Acheter une maison sans crédit : est-ce vraiment possible ?

Oui, acheter une maison sans crédit, c’est possible ! Comment procéder ? Nous vous expliquons tout ci-dessous.

Achat immobilier sans crédit : dans quels cas est-ce envisageable ?

• Lorsqu’on dispose d’un apport suffisant, sous forme d’économies ;
• Si on a hérité d’une somme d’argent qui couvre la valeur du bien ;
• Lors d’une vente en cascade, c’est-à-dire vendre son logement actuel pour financer le nouveau.

Dans ces cas, le futur propriétaire achète comptant, c'est-à-dire en versant la totalité du prix d’achat en une seule fois. Cela présente l’avantage d’être un gage de sécurité pour le vendeur, qui y voit une garantie de paiement. Cependant, ce type d’achat a l’inconvénient de toucher à votre épargne, ce qui peut réduire votre stabilité financière en cas d’imprévu.

Il est également possible d’accéder à la propriété sans disposer d’un apport suffisant, grâce à des dispositifs tels que la location-accession ou la vente à terme, que nous aborderons plus loin dans cet article.

À noter : sans économies ni ressources annexes, l’accès à la propriété se fait presque systématiquement par un crédit immobilier sans apport.

Achat immobilier comptant : mode d’emploi et précautions

L’achat comptant d’un logement permet d’éviter les démarches administratives auprès des banques ainsi que la souscription à une assurance emprunteur. L’acquisition est simplifiée, mais certains éléments méritent votre attention :

• Pour s’assurer que vous disposez des fonds nécessaires, le vendeur ou l’agence immobilière vous demandera systématiquement un justificatif de capacité financière, également appelé « attestation de fonds » ; 
• Les démarches sont ensuite similaires à celles d’un achat avec emprunt. La présence d’un notaire est indispensable pour sécuriser la transaction, notamment lors de la signature du compromis et de l’acte de vente ; 
• Les fonds doivent être versés au notaire, qui se charge ensuite de les transférer au vendeur. 

Si vous ne possédez pas la somme nécessaire pour acheter comptant, plusieurs options permettent d'accéder à la propriété, même sans crédit immobilier.

Achat en viager : investir sans crédit tout en étalant le paiement

Le viager est une autre façon d’acheter un bien immobilier sans passer par une banque pour obtenir un crédit. Pourtant, ce dispositif reste souvent mal compris et entouré d’idées reçues.

La vente en viager consiste à acquérir un bien en versant une rente régulière (mensuelle, trimestrielle…) au vendeur.

Deux types de viager

• Le viager occupé : comme son nom l’indique, le vendeur cède la propriété du bien, mais conserve le droit d’y vivre jusqu’à son décès (on parle d’usufruit).⁽¹⁾
• Le viager libre : dans ce cas, le vendeur quitte définitivement l’habitation, et l’acheteur peut l’occuper immédiatement.

Dans les deux cas, un bouquet (c’est-à-dire une somme versée comptant lors de la signature) peut être demandé par le vendeur.

Avantages et risques à connaître

Le viager est surtout choisi par les personnes qui souhaitent devenir propriétaires sans emprunter, qu’elles soient primo-accédantes ou non. Certains investisseurs y voient aussi une opportunité d’acquérir un bien à coût réduit dans le cadre d’un viager occupé.

L’atout principal du viager pour l’acheteur est de pouvoir accéder à la propriété avec un paiement échelonné dans le temps.

Nous vous conseillons d’être attentif à la répartition des charges. Dans un viager occupé, le vendeur reste responsable des frais d’entretien courant, des charges liées à l’énergie et de la taxe foncière. En revanche, l’acheteur prend à sa charge les gros travaux, notamment les rénovations importantes, lorsqu’elles s’avèrent nécessaires.

Dans un viager libre, c’est l’acheteur qui assume l’ensemble des frais, puisqu’il occupe le logement. 

Vente à terme : une alternative proche du viager, sans aléa

La vente à terme est une solution d’acquisition immobilière en deux temps :

1. L’acheteur verse un acompte au vendeur lors de la signature ;
2. Le reste du prix est payé sous forme de mensualités réparties sur une période définie.

Comme pour le viager, il existe deux types de vente à terme, à savoir occupée, où le vendeur conserve le droit d’usage du bien jusqu’au dernier versement et libre, qui permet à l’acheteur d’occuper le logement dès la signature du contrat.

Même si ce dispositif peut rappeler le viager, il a plusieurs différences, notamment l’absence d’aléa. La durée de paiement est bel et bien fixée dès le départ et n’est pas liée au décès du vendeur.

C’est une option intéressante pour accéder à la propriété sans souscrire un prêt immobilier auprès d’une banque.

{{important:"💡 À noter","Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, vérifiez bien l’ensemble des clauses juridiques. En cas de défaut de paiement, une clause résolutoire peut annuler la vente et permettre au vendeur de conserver les sommes déjà versées. Soyez également attentif à la répartition des charges (taxe foncière, travaux, entretien, etc.) selon ce qui est prévu dans l’acte authentique."}}

Le bail réel solidaire : devenir propriétaire à moindre coût

Le bail réel solidaire, abrégé « BRS », est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété, caractérisé par un prix des logements inférieur à la moyenne du marché. Et pour cela, le concept du BRS peut en surprendre plus d’un :

Lorsqu’on achète un bien en bénéficiant du BRS, on devient propriétaire du logement, mais pas du terrain. Ce dernier reste la propriété d’un Office foncier solidaire (OFS) et est loué via un bail allant de 18 à 99 ans.

On est alors propriétaire du bâti, mais pas de la parcelle sur laquelle il se trouve. C’est ce qu’on appelle, dans le jargon, « dissocier le foncier du bâti ».

L’accès au BRS est soumis à plusieurs critères, notamment les suivants :

• Respecter un plafond de ressources ;
• Occuper l’appartement ou la maison à titre de résidence principale ;
• Acheter dans une zone définie par l’OFS ou la collectivité locale.

Voici les plafonds de revenus en vigueur en 2025⁽²⁾ :

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Le BRS est ainsi idéal pour les ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires, que ce soit dans un logement neuf ou rénové.

Le prêt entre particuliers : une solution encadrée mais risquée

Comme son nom l’indique, le prêt entre particuliers est un crédit conclu entre deux personnes physiques, sans passer par une banque. Ce type de prêt est également appelé peer to peer lending.

On distingue principalement deux formes de prêt entre particuliers :

• Entre amis ou en famille, pour soutenir l’acquisition d’un bien ; 
• En crowdlending, un financement participatif où plusieurs contributeurs prêtent de l’argent à un emprunteur.

Les avantages du crédit entre particuliers sont nombreux :

• Les conditions (délais de remboursement, taux d’intérêt…) sont négociées librement entre le prêteur et l’emprunteur ;
• Le prêt est versé rapidement, sans constitution de dossier ni comparaison d’offres bancaires ; 
• Le taux d’intérêt est fixé librement (dans la limite du taux d’usure) et peut être nul en cas de prêt à titre gratuit ;
• Aucune condition de logement n’est exigée ; l’emprunteur peut utiliser l’argent versé pour financer le bien immobilier de son choix.

Mais ce type de crédit présente aussi des inconvénients, notamment les risques de conflits. Une relation amicale ou familiale peut se détériorer avec le temps, ce qui peut compliquer la relation entre les deux parties.

C’est pourquoi, même si cela n’est pas toujours obligatoire, il est vivement recommandé de formaliser l’opération par écrit.

Voici également quelques points juridiques respecter :

• Si un membre de votre entourage vous prête de l’argent sans intérêt, un contrat de prêt ou une reconnaissance de dette est obligatoire dès 1 500 € empruntés⁽³⁾ ;
• Si le prêt génère des intérêts, le montant doit être déclaré aux impôts ;
• Enfin, pour tout prêt supérieur à 5 000 €, vous devez aussi le déclarer aux services fiscaux⁽⁴⁾.

PER, PEE, PERCO…débloquer son plan d’épargne salariale pour devenir propriétaire

Peu de personnes le savent, mais il est également possible de débloquer son plan d’épargne salariale afin d’avoir le budget pour acquérir sa résidence principale. On parle alors d’un déblocage anticipé, possible pour les PEE, Perco et les PER.

Les démarches sont relativement simples :

• Vous devez tout d’abord identifier le montant exact dont vous avez besoin ;
• Il faut ensuite contacter votre gestionnaire d’épargne salariale pour lui faire part de votre demande et du motif du déblocage.
• Celui-ci vous demandera alors de remplir un formulaire officiel et de fournir des justificatifs liés à votre projet immobilier, comme un contrat ou un compromis de vente.

Acheter un bien grâce à votre assurance vie, c’est possible

Vous disposez d’une assurance vie ? Alors vous pouvez tout à fait accéder aux fonds pour financer un achat immobilier, ou vous constituer un apport personnel plus ou moins conséquent.

Un rachat peut être effectué à tout moment, même avant huit ans, sans restriction majeure. Deux options s’offrent à vous :

• Rachat total : vous retirez l’intégralité de l’épargne (ce qui entraîne la clôture du contrat) ;
• Rachat partiel : vous retirez seulement une partie de votre capital.

Si votre contrat a moins de huit ans, une fiscalité spécifique s’applique, sous forme d’un prélèvement forfaitaire calculé en fonction de l’ancienneté de votre contrat.

Une autre option est de demander une avance sur votre contrat d’assurance vie, au lieu de son rachat. Dans ce cas, l’assureur vous prête une somme (qui ne peut excéder 80 % de la valeur du contrat), en contrepartie d’intérêts, à l'image d’un crédit immobilier classique. 

En résumé : quelle alternative choisir pour acheter sans crédit ?

Comme nous venons de le voir ensemble, devenir propriétaire sans souscrire un prêt auprès d’une banque est possible, et ce, de différente manière : 

• L’achat comptant
• Le viager
• La vente à terme
• Le bail réel solidaire (BRS)
• Le prêt entre particuliers
• Le déblocage de son PEE, Perco ou PER 
• Le rachat ou une avance sur son assurance vie

La meilleure option dépend de votre situation ainsi que de vos besoins. Si vous souhaitez sécuriser votre parcours vers la propriété et déménager dans le logement de vos rêves, nous vous conseillons de vous tourner vers des dispositifs comme la location-accession libre ou la vente à terme libre.

Si vous disposez de revenus modestes, le bail réel solidaire et le prêt social location-accession sont deux options de choix.

Le viager est quant à lui une option plus souvent choisie par les investisseurs qui sont prêts à prendre le risque de l’aléa du prêt.

Pour faire le bon choix, nous vous conseillons de commencer par évaluer votre capacité d’épargne et votre stabilité financière à moyen terme. N’hésitez pas également à vous faire accompagner par des experts (notaires, conseillers en gestion de patrimoine, etc.).

Et surtout, informez-vous bien ! Ne soyez jamais avare en questions.

Location-accession : la solution qui facilite l’obtention de votre crédit immobilier 

La location-accession est sans doute l’une des solutions alternatives les plus communes pour devenir propriétaire sans disposer d’un apport personnel important.

Il s’agit d’un dispositif de location avec option d’achat à la clé, soit une manière progressive d’accéder à la propriété.

Le futur propriétaire commence par emménager dans le logement pendant une période dite de jouissance. Durant cette phase, il paie une redevance mensuelle sous forme de loyers, tous déduits du prix final d’acquisition. Il bénéficie alors du statut de locataire-accédant.

À la fin de cette période, il peut choisir de lever l’option d’achat et d’acquérir définitivement le bien en réglant le solde restant. Il devient alors officiellement propriétaire.

Il existe deux formes de location-accession en France :

1. Le PSLA (Prêt Social Location-Accession) : ce dispositif encadré s’adresse aux foyers à revenus modestes. Il permet d’acquérir un logement neuf ou existant, proposé par un opérateur agréé par l’État. Dans ce cadre, il n’est pas possible de choisir librement son bien.

2. La location-accession libre : sans plafonds de ressources, elle est ouverte à tous. C’est le cas de la solution Hestia. Elle permet d’acheter n’importe quel bien, dans la localisation de votre choix. 

Concrètement, la société Hestia achète l’appartement ou la maison pour vous, puis un contrat de location-accession est rédigé et signé. Il fixe notamment :

• le prix de rachat (bloqué dès le départ) ;
• la durée de la période de jouissance ;
• ainsi que les charges locatives.

Vous devenez alors locataire-accédant, avec la possibilité de lever (ou non) l’option d’achat à la fin de la période de jouissance. 

Mais attention, contrairement aux autres options présentées dans l’article, la location-accession n’a pas vocation à remplacer un crédit immobilier. Elle s’adresse surtout à ceux qui ne peuvent pas encore l’obtenir, faute d’apport ou de stabilité financière immédiate.

En vous laissant le temps de renforcer votre dossier (emploi, épargne…) ce dispositif agit comme un tremplin pour faciliter l’obtention de votre prêt immobilier au moment de lever l’option d’achat. 

FAQ - Réponses à vos questions sur les alternatives au crédit immobilier

Comment acheter un bien sans faire de crédit ?

Si l’on souhaite éviter tout recours au crédit bancaire, certaines solutions alternatives existent, à commencer par la vente à terme, le viager et les dispositifs d’aide comme le bail réel solidaire.

En revanche, pour ceux qui rencontrent des difficultés à obtenir un crédit, le leasing immobilier peut être une solution intéressante. L’objectif est de vous installer dans le logement que vous souhaitez acheter, en tant que locataire-accédant, puis de consolider votre dossier avant de lever l’option d’achat avec un prêt immobilier.

Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans crédit ?

Oui, il est possible de devenir propriétaire de son nouveau logement en payant directement le coût d’acquisition en une fois.

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez investir pour vous constituer un patrimoine, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent de le faire sans avoir recours au crédit. L’investissement initial démarre généralement autour de quelques milliers d’euros (10 000 € par exemple), ce qui le rend accessible via une épargne personnelle.

Peut-on acheter une maison en cash ?

Bien sûr, comme pour toute transaction, un acquéreur peut choisir d’acheter un bien en payant comptant, c’est-à-dire en réglant l’intégralité du prix en cash, en mobilisant les fonds disponibles sur son compte en banque.

Cela permet d’éviter le recours au circuit bancaire et d’acquérir rapidement et simplement son bien.

Cependant, dans le cadre d’un investissement locatif, il peut être intéressant de profiter de l’effet de levier d’un crédit bancaire, notamment si les taux d’intérêt sont bas.

Est-il possible d'acheter une maison sans avoir vendu la sienne ?

Les établissements bancaires proposent justement des prêts spécifiques pour ce type de situation :

• Le prêt relais, un crédit relais à court terme dont le montant est calculé en fonction de la valeur du bien à vendre.
• Le prêt achat-revente, soit une des autres solutions au prêt relais, valable si vous avez un prêt immobilier en cours ; il combine le nouveau financement avec le remboursement de l’ancien.
• Le prêt hypothécaire, c'est-à-dire un prêt bancaire garanti par l’hypothèque de votre bien actuel. Ce crédit peut être intéressant si vous estimez pouvoir le rembourser sans vendre le bien hypothéqué.

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Références : 

1. https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche
2. https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17559
3. https://www.economie.gouv.fr/particuliers/pret-entre-particuliers-conseils-prudence
4. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35751/0_1

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