Prêt immobilier et handicap : quelles solutions pour devenir propriétaire ?

Vous êtes en situation de handicap et souhaitez devenir propriétaire ? C’est tout à fait possible, à condition d’être bien informé pour éviter certains obstacles.   

L’accès à un crédit immobilier est envisageable, bien que les banques aient tendance à durcir leurs critères envers les personnes en situation de handicap. Mais à cœur vaillant, rien d’impossible ! Car oui, plusieurs solutions existent :

• Bien préparer votre dossier de prêt immobilier ; 
• Mobiliser des aides spécifiques (AAH, PTZ, aides de la MDPH…) ; 
• Envisager des alternatives au crédit immobilier en cas de refus.  

Dans ce guide, nous vous expliquons comment accéder à la propriété malgré votre handicap. 

Obtenir un prêt immobilier quand on est en situation de handicap

Les conditions générales pour obtenir un prêt immobilier en situation de handicap

Comme pour tout emprunt classique, les établissements de crédit exigent le respect de certaines conditions avant d’accorder (ou non) un prêt immobilier.

Le critère numéro un reste la solvabilité de l’emprunteur, ce qui est logique. La banque veut toujours s’assurer que la somme prêtée sera remboursée. Cinq éléments sont alors principalement pris en compte : 

• Le taux d’endettement de l’emprunteur : celui-ci ne doit pas dépasser 35 % (c’est-à-dire la part de vos revenus consacrée au remboursement des mensualités du crédit) ;
• Le montant de son apport personnel : bien qu’il ne soit pas toujours obligatoire, un apport de 10 % du prix du bien est souvent demandé ;
• Son statut professionnel : un CDI est souvent perçu comme un gage de stabilité financière ;
• Sa gestion des comptes : ne pas avoir été récemment à découvert est par exemple un point positif ;
• Son âge.

Lorsqu’une personne en situation de handicap demande un prêt, les banques sont parfois plus attentives à la stabilité de ses ressources. 

Si elles refusent de faire une offre de prêt, l’un des motifs les plus fréquents reste l’absence d’assurance emprunteur, perçue comme un manque de garantie du remboursement en cas de difficulté financière.

Il est alors intéressant de mettre en avant l’ensemble de ses revenus, y compris les allocations comme l’AAH (Allocation aux adultes handicapés) ou les pensions d’invalidité.

Même si ces aides peuvent sembler modestes, leur versement régulier renforce la capacité d’emprunt en garantissant un revenu minimum mensuel.

Peut-on faire un crédit immobilier avec l’AAH ?

Oui, mais il existe une nuance. L’AAH représente des revenus mensuels complémentaires qui peuvent être pris en compte dans la stabilité financière de l’emprunteur.

Mais à elle seule, l’AAH est considérée comme insuffisante pour garantir la capacité de remboursement. 

À noter que c’est également le cas pour les pensions d’invalidité. 

Quelles aides pour accéder à la propriété en situation de handicap ?

Il existe de nombreuses aides destinées à faciliter l’accès à la propriété aux personnes handicapées. Voici les principaux dispositifs à connaître : 

Le prêt à taux zéro pour personne handicapée : critères et fonctionnement

Qui ne connaît pas encore le fameux PTZ ? Le prêt à taux zéro est une aide de l’État destinée aux primo-accédants pour faciliter leur accès à la propriété. 

Concrètement, il s’agit d’un prêt avec un taux d’intérêt de 0 %, remboursable sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. Il peut financer l’achat d’un logement neuf ou ancien (sous conditions de travaux).

Pour en bénéficier, deux conditions doivent être remplies :

1. Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ;
2. Respecter les plafonds de ressources ci-dessous (en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer et de la zone où se trouve le logement)⁽¹⁾ :

Tableau des plafonds de ressources en vigueur pour les offres de prêts émises à compter du 1er avril 2024.

Les personnes en situation de handicap peuvent accéder plus facilement au PTZ, car la condition de primo-accession ne leur est pas appliquée. 

Autrement dit, vous pouvez obtenir ce prêt même si vous avez été propriétaire au cours des deux dernières années. Pour cela, vous devez simplement valider l’un des critères suivants :

• Être titulaire d’une carte d’invalidité ;
• Avoir une carte mobilité inclusion (CMI) avec la mention « invalidité » ;
• Bénéficier de l’AAH.

Les aides de la MDPH pour l’acquisition ou l’adaptation du logement 

Chaque département dispose d’une MDPH (Maison Départementale des Personnes Handicapées), qui accorde différents droits aux personnes en situation de handicap⁽²⁾.

La MDPH ne verse pas d’aide directe pour l’acquisition d’un logement, mais elle peut financer un déménagement, notamment via la PCH (Prestation de Compensation du Handicap)⁽³⁾.

Cette dernière prend en charge entre 80 % et 100 % des frais liés au déménagement, sous réserve de remplir trois conditions :

• Être en situation de perte d’autonomie ;
• Justifier d’une domiciliation stable ;
• Avoir moins de 60 ans.

À noter que cette aide n’est pas soumise à une condition de ressources.

La MDPH propose également des aides complémentaires qui peuvent soutenir indirectement un projet d’acquisition, comme bénéficier du statut de RQTH (Reconnaissance de la Qualité de Travailleur Handicapé).

Celle-ci facilite votre insertion professionnelle, ce qui peut vous permettre de justifier de revenus mensuels stables, soit un critère essentiel pour obtenir, in fine, un prêt adapté.

Les autres dispositifs d’aide possibles 

Les aides proposées en France ne s’arrêtent pas là. Plusieurs dispositifs complémentaires existent pour soutenir les projets immobiliers des personnes en situation de handicap⁽⁴⁾ :

Le prêt travaux d’Action Logement : accessible aux salariés du secteur privé non agricole, ce prêt permet de financer des travaux d’accessibilité avec un taux d’intérêt fixe de 1,5 %, remboursable sur 10 ans.

L’exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière : vous pouvez en bénéficier si vous percevez l’AAH et si votre revenu fiscal est inférieur à un plafond fixé par l’État.

Le financement de l’Anah pour l’adaptation du logement : l’Agence nationale de l’habitat peut prendre en charge jusqu’à 50 % du montant des travaux d’accessibilité, sous conditions de ressources. Pour être éligible, le logement doit avoir plus de 15 ans et vous ne devez pas avoir bénéficié d’un PTZ au cours des cinq dernières années.

L’aide financière des caisses de retraite : vous êtes retraité ? Alors votre caisse de retraite peut prendre en charge une partie des frais liés à vos travaux d’amélioration de l’habitat. Attention toutefois, cette aide n’est pas cumulable avec la PCH.

Assurance emprunteur et handicap : comment ça fonctionne ?

Comment fonctionne l’assurance emprunteur en cas de handicap ?

Comme nous l’avons mentionné au début de ce guide, l’assurance emprunteur est un élément clé pour augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier. Elle est même parfois obligatoire.

Cependant, les personnes en situation de handicap peuvent rencontrer des difficultés pour accéder à une assurance emprunteur. Et lorsqu’elles y accèdent, elles font face à des conditions strictes. Et pour cause, les assureurs évaluent le risque lié à l’état de santé et peuvent appliquer :  

• Une surprime, c’est-à-dire un tarif plus élevé ;
• Des exclusions de garanties ; 

Et dans certains cas (même si cela reste rare), l’assureur peut refuser de couvrir l’emprunteur.

Mais bonne nouvelle, il existe des dispositifs de protection à faire valoir, notamment la convention AERAS.

Surprimes, exclusions, refus d’assurance…la convention AERAS vous protège

La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est un accord signé par les pouvoirs publics, les établissements bancaires, les assureurs, ainsi que certaines associations de patients et de consommateurs.

Son objectif est simple : permettre aux personnes en situation de handicap d’obtenir une assurance sans subir de discrimination⁽⁵⁾ (majoration de tarif, exclusions de garanties, etc.).

Concrètement, cette convention prévoit deux éléments majeurs :

• Le droit à l’oubli, qui permet à l’assuré de ne pas déclarer à l’assureur un cancer ou une hépatite C ;
• Un accès à des conditions d’assurance standards, pour certaines pathologies définies dans un référentiel.

La convention AERAS prévoit également trois niveaux d’examen du dossier :

1. Une réexamination automatique en cas de premier refus ;
2. Si l’assureur refuse une seconde fois, le dossier est transmis à un groupe de réassureurs ;
3. Et enfin, en cas d’impossibilité d’assurer l’emprunteur, l’organisme a l’obligation d’accompagner l’emprunteur dans la recherche de solutions alternatives.

Le questionnaire médical d’assurance emprunteur : quelles informations fournir ?

Outre votre âge, votre taille et votre poids, vous devez également fournir plusieurs informations sur votre état de santé :

• Votre consommation de tabac et d’alcool ;
• La présence éventuelle d’un handicap (infirmité motrice, auditif, visuel...) ou d’une maladie (hypertension, cholestérol…) ;
• Les traitements médicaux en cours ;
• Les hospitalisations passées et à venir, s’il y en a ;
• Les arrêts de travail antérieurs.

Bon à savoir : depuis le 1er juin 2022, vous êtes dispensé de remplir le questionnaire de santé dans deux cas :

• Si le montant assuré est inférieur ou égal à 200 000 euros ;
• Et si le remboursement du prêt s’achève avant vos 60 ans.

La location accession : une solution progressive et adaptée 

Si malgré tous vos efforts, vous n’arrivez pas à décrocher une offre de prêt, ne baissez pas les bras. Il existe des alternatives pour accéder à la propriété, comme la location-accession.

Parfois appelée location avec option d’achat ou plus récemment leasing immobilier, cette solution permet de devenir progressivement propriétaire de son logement.

En pratique, tout se déroule en deux phases :

1. Une phase locative : vous emménagez dans le logement en tant que locataire-accédant. Pendant une période définie (en moyenne deux ans), vous versez des mensualités similaires à des loyers, qui sont déduites du prix final du logement. Ce prix est bloqué pendant toute la durée du contrat : il ne bouge pas.
   
   
2. Une phase acquisitive : à la fin de cette période, vous pouvez lever l’option d’achat et verser le montant restant pour devenir officiellement propriétaire. Cette étape est réalisée après avoir (enfin) obtenu un crédit immobilier.

Ce dispositif a plusieurs avantages :

• Emménager dans le bien que vous projetez d’acheter ;
• Bloquer le prix du logement sur une période définie dans le contrat ; 
• Devenir propriétaire tout en attendant de réunir les conditions idéales pour obtenir un crédit immobilier (attendre la fin d’un crédit consommation, renforcer sa stabilité financière, présenter un apport, etc.). 

Des acteurs comme Hestia proposent cette solution clé en main : nous achetons le logement pour vous et nous vous accompagnons jusqu'à l’obtention de votre prêt, avec 100 % des loyers déduits du prix final. 

Le rôle des accompagnateurs sociaux ou associatifs

En France, 4,6 millions de personnes déclarent vivre avec un handicap important⁽⁶⁾. Ce chiffre témoigne de l’ampleur des besoins, et c’est pourquoi plusieurs structures d’accompagnement sont présentes sur tout le territoire.

Quel que soit votre état de santé, vous n’êtes jamais seul dans votre projet immobilier !

N’hésitez pas à vous faire accompagner par :

• La MDPH de votre département ;
• Des assistants sociaux ;
• Des associations, comme la Fédération des Malades Handicapés ou l’Association des Paralysés de France.

En résumé : comment bien préparer son projet immobilier en situation de handicap ?

Pour toutes les personnes, handicapées ou non, la meilleure façon de préparer son accès à la propriété reste l’obtention d’un prêt auprès d’un établissement bancaire. Et pour cela, présenter un bon dossier, avec des ressources stables et une assurance emprunteur sont des conditions sine qua non.

Toutefois, d’autres leviers permettent également de mettre toutes les chances de votre côté :

• Mobiliser les différentes aides disponibles : PCH, PTZ, subventions de l’ANAH…pour réduire le coût total de votre projet ;
• Envisager des solutions alternatives : comme la location-accession, en attendant d’obtenir un prêt ;
• Anticiper les aménagements : penser aux travaux nécessaires et les aides auxquelles vous pourriez être éligible ;
• Se renseigner sur ses droits : droit à l’oubli lors du questionnaire médical de l’assurance emprunteur, convention AERAS… ;
• Se faire accompagner par des professionnels : collectivités, assistants sociaux, associations, etc. 

Au fond, s’il fallait résumer les choses en un mot, ce serait : anticipation.

Anticiper votre projet immobilier en amont est le meilleur moyen de le concrétiser ! 

FAQ – Prêt immobilier et handicap : les questions fréquentes

Peut-on faire un prêt immobilier en étant en invalidité ?

Oui, une personne en invalidité peut tout à fait prétendre à l’obtention d’un prêt immobilier. La pension d’invalidité est alors prise en compte par les banques comme un revenu régulier de l’emprunteur. 

Elle vient augmenter sa capacité de remboursement en s’ajoutant à d’autres ressources, comme un salaire, l’AAH ou tout autre revenu annexe.

Est-ce qu'un travailleur handicapé peut obtenir un prêt immobilier ?

Un travailleur handicapé avec le statut de RQTH (Reconnaissance de la Qualité de Travailleur Handicapé) dispose des mêmes droits que tout autre travailleur et peut, bien évidemment, demander un prêt immobilier.

La loi française interdit toute forme de discrimination entre des personnes physiques (article 225-1 du Code pénal), notamment fondée sur l’état de santé ou le handicap. Tous les organismes bancaires ont l’obligation de respecter ce principe.

Quelle banque prête aux personnes handicapées ?

Tous les établissements de crédit peuvent accorder un prêt immobilier à une personne handicapée, sous réserve d’une capacité de remboursement suffisante.

Toutefois, certains organismes proposent des prêts spécialement destinés aux personnes en situation de handicap⁽⁷⁾ :

• La CAF (Caisse d’Allocations Familiales) propose un prêt qui permet de financer jusqu’à 80 % des travaux d’accessibilité dans le logement ;
• Le prêt d’Action Logement, d’un montant maximal de 10 000 €, vise aussi à financer divers aménagements. Il s’adresse aux salariés du secteur privé non agricole, avec un taux d’intérêt fixe de 1 %.
• La MAIF et la Banque Populaire proposent également des crédits destinés à financer des travaux d’aménagement.

Peut-on bénéficier de la location accession en situation de handicap ?

Oui, toute personne handicapée peut choisir de devenir propriétaire progressivement avec la location-accession. Elle peut choisir entre deux types :

• La location-accession libre, comme celle proposée par Hestia, qui permet d’acquérir à la fin de la phase locative le logement que l’on souhaite.

Le PSLA (Prêt Social Location-Accession), qui s’adresse uniquement aux foyers modestes et ne concerne que les logements appartenant à des opérateurs agréés par l’État.

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Références : 

1. Economie.gouv

2. Mon parcours handicap

3. Service public

4. Association.org

5. Economie.gouv

6. Handicap.gouv

7. Association.org