Acheter seul une maison : quelles options pour réussir son projet immobilier ?

On a souvent en tête l’image du couple marié avec deux CDI, qui rassure la banque et obtient ainsi un crédit immobilier pour devenir propriétaire. Mais pourtant, il est tout à fait possible d’acheter un logement seul, sans co-emprunteur, à condition de présenter un bon dossier et d’avoir confiance en son projet. Concrètement comment ça se passe ? Étapes à suivre, apport à prévoir, alternatives en cas de refus, aides disponibles…que vous soyez célibataire ou en couple, voici un guide complet pour réussir à acheter un bien immobilier seul.

{{cta:"Vous n'arrivez pas à obtenir votre crédit immobilier ?","Découvrez le leasing immobilier, l'alternative qui pourrait débloquer votre projet d'achat", "Vérifier mon éligibilité"}}

Est-il possible d’acheter un bien immobilier seul ?

Oui, mais cela implique plusieurs choses.

En théorie, rien ne vous empêche d’acheter un appartement ou une maison seul, et ce, peu importe votre âge. 

En pratique, cela demande de prendre en charge plusieurs responsabilités, notamment :

• Financer cet achat uniquement avec vos ressources ; 
• Piloter seul l’ensemble du projet, de la recherche du bien à la signature finale du contrat.  

En somme, vous êtes le seul maître à bord ! Cela vous offre une grande liberté, mais présente également son lot d’obligations.

Acheter seul mais vous êtes en couple : une décision à anticiper juridiquement

Si vous êtes en couple sans être officiellement engagé avec votre conjoint ou conjointe, vous pouvez acheter seul sans problème.

En revanche, si vous êtes marié et souhaitez acheter seul, vous devez prendre en compte votre régime matrimonial⁽¹⁾ :

• Communauté légale (communauté réduite aux acquêts) : les biens acquis avant le mariage restent la propriété exclusive de chacun. En revanche, tous ceux achetés pendant le mariage sont considérés comme des biens communs.
• Séparation de biens : comme le nom du régime l’indique, chaque bien immobilier appartient uniquement à l’époux qui l’a acheté, que ce soit avant ou pendant le mariage.
• Communauté universelle : tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou après le mariage, sont communs.

Enfin, si vous êtes pacsé, les biens achetés restent la propriété exclusive de celui qui achète, sauf mention contraire dans l’acte d’achat.

{{important:"💡 À noter","En général, quel que soit votre statut matrimonial, il est possible d’inclure des clauses spécifiques dans les contrats afin de protéger vos droits. N'hésitez pas à faire appel à un notaire pour vous aider dans ces formalités."}}

Quels sont les freins à l’achat immobilier en solo ?

Acheter seul un bien immobilier présente quelques obstacles, auxquels vous avez peut-être déjà été confronté :

1. Un budget à assumer seul :

Lorsque vous empruntez sans co-emprunteur, vos ressources sont les seules à entrer en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Cela signifie aussi que vous serez seul à rembourser les mensualités. Cette responsabilité financière peut être lourde à porter, surtout en cas d’instabilité professionnelle ou de revenus irréguliers.

2. La difficulté à constituer un apport :

Un apport personnel n’est pas obligatoire, mais il peut faire la différence, car il rassure généralement les banques au moment d’accorder un prêt. En règle générale, l’apport doit représenter environ 10 % du prix du bien.

Cependant, si vous ne disposez pas d’économies à mobiliser, il peut être difficile de réunir la somme nécessaire, surtout lorsque vous achetez seul.

3. Le refus bancaire qui guette… :

Avouons-le, personne n’aime envisager un refus de prêt, bien que cela puisse arriver. Mais bonne nouvelle : il existe des solutions alternatives, que nous détaillons plus bas !  

Emprunter seul pour acheter : comment ça fonctionne ?

Prêt immobilier pour célibataire en CDI : quels critères ?

Au fond, que vous soyez célibataire, en couple, marié ou pacsé, en CDI ou travailleur indépendant, les conditions pour obtenir un prêt immobilier restent globalement les mêmes.

Ce que souhaite une banque avant tout, c’est d’être remboursée après vous avoir prêté la somme nécessaire. Pour se protéger, elle applique un certain nombre de conditions à tous les emprunteurs :

• Un taux d’endettement inférieur à 35 %⁽²⁾ : c’est la limite recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière. Il s’agit du rapport entre vos revenus (salaires, revenus locatifs, pensions, etc.) et vos charges (mensualités de prêts, loyers…).
• Un apport personnel : plus il est conséquent (10 % ou plus), plus il rassure la banque et montre votre sérieux.
• Une stabilité financière : un CDI reste un atout, mais les travailleurs indépendants peuvent aussi convaincre grâce à des justificatifs de revenus stables et réguliers.
• Un bon historique bancaire : pas de découverts répétés, ni d’incidents de paiement ou d’une mauvaise gestion de vos ressources. 

Quel revenu faut-il pour emprunter seul ?

Plus votre salaire est élevé, plus vous pouvez convaincre la banque facilement, mais les choses sont plus nuancées que cela.

Légalement, il n’existe aucune condition de ressources pour accepter ou refuser un emprunt à une personne. Ainsi, ce ne sont pas tant les revenus qui comptent, mais votre capacité d’emprunt.

Celle-ci désigne le montant que vous pouvez raisonnablement consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit, sans mettre en péril votre équilibre financier.

Elle se calcule principalement avec ces éléments :

• Votre taux d’endettement ;
• Vos charges fixes (autres crédits en cours, loyers…) ;
• Votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste une fois toutes les dépenses réglées ;
• Le montant des mensualités du prêt, ainsi que sa durée.

Autrement dit, même avec un revenu modeste, vous pouvez emprunter si votre situation est stable, sans charges importantes. Vous pouvez directement calculer votre capacité d’emprunt auprès d’un établissement bancaire ou à travers un simulateur en ligne. 

Peut-on acheter une maison sans apport avec un seul salaire ?

Un manque d’apport personnel n’est pas rédhibitoire, mais cela complique grandement l’obtention d’un prêt.

Comme nous l’avons mentionné plus haut, l’apport n’est pas obligatoire, mais il est largement pris en compte par les banques pour accorder - ou non - une offre de prêt.

Un apport de 10 % permet notamment de couvrir les frais annexes de votre projet immobilier (frais de notaire, de dossier, de garantie…).

Concrètement, lorsqu’une banque constate que vous n’avez pas cet apport, elle peut considérer que :

• Vous vivez sur le fil, sans réussir à économiser chaque mois, et avez donc du mal à joindre les deux bouts ;
• Ou que vous gérez mal votre argent et n’avez pas été capable de vous constituer une épargne jusqu’à présent.

Elle peut alors estimer que vous ne serez pas en capacité de rembourser le prêt.

Toutefois, il existe quelques leviers pour renforcer votre profil d’emprunteur et obtenir un prêt sans apport :

• Si vous êtes en CDI, mettre en avant la stabilité de vos revenus peut compenser ce manque ;
• Vous êtes primo-accédant actif, avec un salaire régulier et confortable depuis plusieurs années ? Cela renforce votre profil emprunteur ;
• Enfin, si vous êtes déjà propriétaire et que votre projet immobilier s’inscrit dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, cela peut rassurer les banques. Elles verront dans vos futurs loyers une garantie pour couvrir les mensualités. 

Profils particuliers : emprunter quand on est une femme célibataire ou une personne senior

Les femmes célibataires sont de plus en plus nombreuses à obtenir des emprunts bancaires. Les banques ne sont pas réticentes face à ce profil : encore une fois, dès lors que la capacité de remboursement est démontrée, il n’y a aucun problème.

D’après les derniers chiffres, les femmes qui empruntent ont autour de 41 ans, sont en CDI et gagnent environ 2 800 euros brut par mois⁽³⁾.

Quant aux profils seniors, les banques peuvent se montrer plus prudentes en raison de la baisse des ressources à la retraite, ainsi que du risque de maladie ou de décès qui augmente avec l’âge. Cependant, avec les garanties de remboursement adéquates, il est possible d’augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier en tant que retraité, ou bien à 60 ans révolus. 

Des solutions alternatives pour acheter seul malgré les obstacles

Malgré tous vos efforts, vous n’arrivez pas à décrocher un crédit immobilier pour financer votre acquisition ? Pas de panique, des alternatives existent pour accéder à la propriété, sans passer directement par un établissement bancaire.

La location-accession : acheter progressivement, sans crédit immédiat

La location-accession, aussi appelée location avec option d’achat ou leasing immobilier, est une solution idéale pour devenir propriétaire sans avoir à décrocher immédiatement un prêt, ni à mobiliser une grande partie de votre épargne.

Ce dispositif vous permet d’acheter un logement progressivement, en versant un loyer mensuel qui est déduit du prix final d’acquisition. 

Tout se déroule en deux phases :

1. Vous emménagez d’abord dans le bien en tant que locataire-accédant. Chaque mois, vous versez des mensualités qui constituent une épargne en vue de l’achat. Cette phase dure en moyenne deux ans.
2. Puis, vous décidez (ou non) d’acheter définitivement le logement. Si vous choisissez d’acheter, l’épargne constituée est déduite du prix du bien, et vous financez le reste, souvent à l’aide d’un crédit immobilier.

C’est précisément ce que propose Hestia, entreprise française spécialisée dans le leasing immobilier. Avec nous :

• Le prix du bien est bloqué pendant toute la période locative, pour vous protéger des hausses imprévues du marché ;
• Nos conseillers vous accompagnent dans la constitution de votre dossier pour faciliter l’obtention d’un crédit à terme ;
• Vous habitez le bien dès le départ, tout en préparant votre futur achat ! 

Les dispositifs d’aides financières pour les acheteurs solo

En France, plusieurs aides et subventions existent pour faciliter l’accession à la propriété, notamment lorsqu’on achète seul.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : comme son nom l’indique, cette aide permet de bénéficier d’un financement sans intérêts. Pour y être éligible, il faut notamment être primo-accédant et respecter un plafond de ressources fixé par l’État⁽⁴⁾.

Le PSLA (Prêt Social Location-Accession) : cette aide est spécifiquement conçue pour les projets en location-accession. Le prix du logement est encadré, la TVA est réduite à 5,5 %, et vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans⁽⁵⁾. Pour en bénéficier, vous devez respecter un plafond de ressources et acheter un logement faisant partie d’un programme immobilier construit par un opérateur agréé par l’État, ce qui peut limiter les choix disponibles.

Le prêt Action Logement : cette aide s’adresse aux salariés du secteur privé non agricole. Pour y prétendre, il faut respecter un plafond de ressources, être primo-accédant et que le logement corresponde à un bien immobilier neuf en VEFA, à un logement HLM, ou à une construction personnelle.

Les aides des collectivités locales : certaines régions, départements et communes proposent également des subventions pour soutenir l’achat ou la rénovation d’un bien immobilier. Pour en savoir plus, vous pouvez contacter votre Conseil régional, votre mairie ou l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) la plus proche.

Les aides de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) : l'organisme peut financer certains travaux (rénovation énergétique, adaptation du logement, etc.). Tous ses financements sont cumulables avec d’autres dispositifs pour augmenter votre budget et améliorer votre futur logement.

Si le sujet vous intéresse, n’hésitez pas à consulter notre guide sur les aides disponibles pour un premier achat immobilier.

Nos 5 conseils pratiques pour réussir à emprunter seul

1. Choisir un logement adéquat 

Studio, appartement, maison…vous pouvez opter pour le type de bien que vous souhaitez, mais veillez à ce que son prix soit cohérent avec votre budget. Celui-ci doit également inclure tous les frais annexes liés à l’achat, ainsi que l’enveloppe éventuelle des travaux à prévoir.

2. Préparer un dossier de prêt solide 

Mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement en préparant un bon dossier de prêt immobilier. Cela inclut le fait de calculer votre solvabilité, valoriser votre projet immobilier ou encore présenter un historique bancaire irréprochable.

3. Présenter un apport si possible 

Si cela reste difficile pour vous, misez sur des alternatives. Vous pouvez demander un prêt à taux zéro (PTZ) pour réduire l’apport nécessaire, solliciter un prêt familial ou envisager un prêt relais en cas de vente d’un autre bien.

4. Comparer les offres bancaires et négocier les conditions 

Ne vous précipitez pas sur la première proposition ! Comparez les options disponibles et n’hésitez pas à négocier (baisse des mensualités, allongement de la durée..). Pour cela, faites jouer la concurrence ou mettez en avant la solidité de votre profil emprunteur.

5. Faire appel à un courtier 

Être accompagné par un courtier peut vous aider à trouver la meilleure offre et à négocier les conditions du contrat à votre place, surtout si la négociation n’est pas votre fort. Bien s’entourer peut faire toute la différence.

En résumé, acheter seul un logement, c'est possible, à condition d’être bien préparé 

Voici les points clés à retenir :

• Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % pour espérer obtenir un prêt immobilier ; 
• Un profil en CDI avec un apport de 10 % obtient généralement une offre de crédit sans difficulté ;
• Si vous n’êtes pas célibataire mais engagé, et que vous souhaitez devenir seul propriétaire, vérifiez votre régime matrimonial ;
• Plusieurs aides peuvent soutenir votre projet : PTZ, prêt Action Logement, ou encore de nombreuses aides locales ;
• En cas de refus de prêt, des solutions alternatives existent pour devenir propriétaire, comme la location-accession.

Vous l’aurez compris, acheter seul une maison ou un appartement n’est pas un long fleuve tranquille, mais c’est tout à fait possible. 

Cela représente à la fois une forme d’indépendance et un investissement patrimonial, tous deux possibles grâce à l’accession à la propriété !

FAQ – Acheter un bien seul : réponses à vos questions

Est-il possible d'acheter une maison seul ?

Oui, devenir propriétaire seul est possible. Les banques accordent souvent des prêts immobiliers à des personnes seules, sans co-emprunteur. Mais pour cela, certaines conditions doivent être remplies :

• Un taux d’endettement inférieur à 35 % ; 
• Un projet immobilier cohérent et bien préparé ; 
• Une situation financière stable, avec des revenus réguliers et suffisants ; 
• Idéalement, un apport représentant 10 % du prix du bien.

Quel budget pour acheter une maison seul ?

Le budget à prévoir dépend du prix du bien et de votre capacité d’emprunt. Plus celle-ci est élevée, plus le montant que vous pouvez emprunter l’est également.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques s’appuient sur plusieurs critères, notamment les deux éléments suivants :

• Votre taux d’endettement ; 
• Votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste après le paiement de vos charges actuelles (loyers, pensions…) et des futures mensualités du prêt. Ce reste à vivre doit généralement être de 700 à 1 000 € pour une personne seule et de 1 000 à 1 500 € si vous avez un enfant qui dépend entièrement de vous financièrement.

Quels frais prévoir quand on achète une maison ?

Il existe de nombreux frais à prendre en compte, notamment :

• Les principaux frais liés au prêt bancaire :
  
  • Frais de dossier ;
  • Frais de garantie ;
  • Frais d’assurance emprunteur ;
  • Frais de courtage (si vous avez fait appel à un courtier).

• Les principaux frais liés à l’achat immobilier :
  
  • Frais de notaire ;
  • Frais d’agence (si vous êtes passé par une agence immobilière) ;
  • Taxe foncière ;
  • Taxe d’habitation ;
  • Charges de copropriété (dans le cas d’un appartement ou d’un studio).

Comment avoir un prêt immobilier seul ?

L’anticipation est le maître mot. Obtenir un crédit immobilier implique de bien préparer son dossier, en réunissant les documents nécessaires pour prouver que le projet est réfléchi et en présentant un apport et des revenus stables.

Il est également conseillé de faire une demande de prêt auprès de plusieurs établissements afin de comparer les offres obtenues pour choisir les conditions les plus avantageuses.

Peut-on faire un prêt immobilier seul sans apport ?

Oui, c’est possible, mais cela reste difficile. Peu de banques acceptent d’accorder un prêt sans apport, car cela peut soulever des doutes sur la stabilité financière de l’emprunteur et sur sa capacité à payer les mensualités. 

En l’absence d’épargne, il est néanmoins possible de compenser en mettant en avant des revenus élevés et réguliers issus d’une activité professionnelle stable.

Enfin, en cas de refus bancaire, des alternatives comme la location-accession permettent d’accéder à la propriété seul, même sans crédit immédiat.