Calcul du taux d'endettement
Le taux d'endettement est la part de vos revenus nets qui rembourse vos crédits : charges mensuelles ÷ revenus nets × 100. Depuis 2022, les banques ne peuvent pas dépasser 35 %, assurance comprise, sauf pour 20 % au plus de leurs dossiers. Calculez le vôtre, avant et après votre projet.
Calculez votre taux d'endettement
Avant impôt.
Assurance comprise, comme la banque la compte.
- Nouvelle mensualitéassurance comprise
- 1 060 €
- Marge sous 35 %par mois
- 165 €
- Reste à vivrerepère : 1 000 € seul
- 2 440 €
- Emprunt maximum à 35 %sur 25 ans, avec vos charges actuelles
- 231 000 €
Sous 35 % : votre dossier passe la règle du HCSF avec de la marge.
Estimation indicative. Revenus nets avant impôt, loyers perçus retenus à 70 %, mensualité assurance comprise comme le prévoit la règle du HCSF. Votre banque peut retenir d'autres montants.
Comment calculer votre taux d'endettement ?#
La formule tient en une ligne :
Taux d'endettement = charges mensuelles ÷ revenus nets mensuels × 100
Concrètement, vous additionnez toutes les mensualités que la banque compte (vos crédits en cours, le nouveau prêt assurance comprise, une pension alimentaire que vous versez), puis vous divisez par les revenus qu'elle retient.
Prenons une personne seule qui gagne 2 500 € nets par mois, rembourse un crédit auto de 180 € et vise une mensualité de 650 € pour son achat :
- charges : 180 + 650 = 830 € ;
- taux d'endettement : 830 ÷ 2 500 × 100 = 33,2 %.
Le dossier passe sous 35 %, mais de peu : il ne lui reste que 45 € par mois avant le plafond (35 % de 2 500 €, c'est 875 €).
Le taux d'endettement maximum en 2026 : la règle du HCSF#
35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'impose à toutes les banques françaises, et elle a été maintenue en 2026 :
- 35 % au maximum des revenus nets, assurance emprunteur comprise ;
- 25 ans au maximum pour la durée du prêt, avec une tolérance de deux ans de différé quand l'entrée dans le logement est décalée (cas du neuf ou de gros travaux) ;
- une marge de dérogation de 20 % de la production de crédits de chaque trimestre, réservée en priorité à l'achat d'une résidence principale et aux primo-accédants.
33 % ou 35 % ?#
Vous lirez encore souvent « 33 % » : c'était l'usage des banques avant 2022, une habitude et non une règle. La norme qui compte aujourd'hui est 35 %, et elle se calcule assurance comprise, ce que beaucoup de calculettes oublient. Le HCSF parle, lui, de « taux d'effort » : c'est le même ratio, sous un autre nom.
Quels revenus et quelles charges la banque compte-t-elle ?#
Les loyers perçus sont retenus à 70 % : la banque garde une marge pour la vacance et les charges du logement loué. Certaines banques utilisent une autre méthode, dite différentielle, qui soustrait la mensualité du bien loué de ses loyers. Le résultat peut alors être un peu différent du simulateur.
Le reste à vivre, l'autre chiffre que regarde la banque#
Le reste à vivre, c'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités payées. Pour un prêt immobilier, il n'a pas de seuil légal (le minimum fixé par la loi, le montant du RSA, ne vaut que pour les dossiers de surendettement), mais il pèse lourd dans deux cas : quand vos revenus sont modestes (35 % de 1 800 €, cela laisse peu pour vivre) et quand votre dossier frôle le plafond.
Les repères que nous utilisons dans le simulateur sont ceux que l'on rencontre le plus souvent : 1 000 € pour une personne seule, 1 500 € pour un couple, davantage avec des enfants. Votre banque peut retenir d'autres montants.
Combien emprunter selon votre salaire ?#
À 35 % d'endettement, sans autre crédit, au taux moyen d'octobre 2026 (3,58 %) et avec une assurance à 0,30 % par an :
Chaque crédit en cours se retranche de la mensualité maximale : avec 200 € de crédit auto sur 3 000 € de revenus, il ne reste que 850 € pour le prêt immobilier. Le simulateur fait ce calcul avec vos propres chiffres.
Trois exemples chiffrés#
Un couple avec un crédit auto#
Vous gagnez 2 600 € et votre conjoint 2 000 € nets par mois, soit 4 600 €. Vous remboursez un crédit auto de 220 €.
- Taux d'endettement actuel : 220 ÷ 4 600 = 4,8 %.
- Mensualité maximale à 35 % : 4 600 × 35 % − 220 = 1 390 €, assurance comprise.
- Sur 25 ans au taux moyen d'octobre 2026, cela permet d'emprunter environ 262 000 €.
Une personne seule, juste sous le plafond#
C'est le cas du calcul plus haut : 2 500 € de revenus, 180 € de crédit auto et 650 € de mensualité visée. Le taux atteint 33,2 %. Un crédit renouvelable de plus, même de 60 € par mois, ferait passer le dossier à 35,6 %, au-dessus du plafond.
Des revenus locatifs#
Vous gagnez 3 200 € nets et louez un appartement 800 € par mois, sur lequel vous remboursez 650 €. Vous voulez acheter votre résidence principale avec une mensualité de 700 €.
- Revenus retenus : 3 200 + 800 × 70 % = 3 760 €.
- Charges : 650 + 700 = 1 350 €.
- Taux d'endettement : 1 350 ÷ 3 760 = 35,9 %, au-dessus du plafond.
Si la banque comptait vos loyers en entier, vous seriez à 33,75 %. Ces 30 % de décote suffisent à faire basculer le dossier, d'où l'intérêt de faire le calcul avant de rencontrer votre banque.
Comment faire baisser votre taux d'endettement ?#
Si le simulateur vous place au-dessus de 35 %, plusieurs leviers existent :
- Allonger la durée du prêt, jusqu'à 25 ans : la mensualité baisse, au prix d'un coût total plus élevé.
- Solder un petit crédit avec votre épargne : un crédit auto de 200 € par mois qui disparaît fait souvent plus baisser votre taux que la même épargne ajoutée à votre apport.
- Réduire le montant emprunté, en visant un bien moins cher ou en augmentant votre apport.
- Emprunter à deux, si un co-emprunteur a des revenus réguliers.
- Attendre la fin d'un crédit, quand elle approche.
Ce dernier levier a un coût : pendant que vous attendez, les prix continuent de bouger et vous continuez de payer un loyer. C'est là que le leasing immobilier peut vous aider. Hestia achète le logement que vous avez choisi dans l'ancien, vous y emménagez comme locataire-accédant pendant 6 à 24 mois, le temps que vos crédits se terminent, puis vous le rachetez à un prix fixé dès votre entrée. Pour voir si votre situation s'y prête, lisez notre page acheter malgré des crédits en cours.
Pour aller plus loin sur l'examen de votre dossier, voyez aussi ce que la banque vérifie vraiment et notre mode d'emploi pour devenir propriétaire avec un crédit en cours.
Sources : décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par la décision D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 (décisions du Haut Conseil de stabilité financière) ; règle toujours en vigueur selon le rapport annuel du HCSF de mars 2026. Taux moyen sur 25 ans : baromètre CAFPI, octobre 2026.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes : calcul du taux d'endettement
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