- Un prêt finance le prix du bien, plus les frais de notaire, de garantie et de dossier.
- Une enveloppe de travaux est finançable, sur présentation de devis détaillés.
- Inclure les frais, c'est le « prêt à 110 % » : moins d'apport, mais un profil solide exigé.
- Les meubles et l'électroménager ne sont pas finançables par un prêt immobilier.
- Si la banque refuse le 110 %, le leasing Hestia demande un apport à partir de 4 %.
Beaucoup d'acheteurs pensent qu'un prêt immobilier finance uniquement le prix du logement, et qu'il faut sortir le reste (frais de notaire, garantie, dossier) en cash. C'est une idée reçue qui bloque de nombreux projets, et peut-être le vôtre. En réalité, un prêt immobilier peut inclure plusieurs postes au-delà du prix d'achat, ce qui réduit d'autant l'apport nécessaire.
Concrètement, un prêt immobilier peut financer le prix du bien, mais aussi les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier et une enveloppe de travaux présentée sur devis. Inclure ces frais dans le montant emprunté (le « prêt à 110 % ») vous évite de les payer de votre poche, mais les banques le réservent aux dossiers solides. Voici, poste par poste, ce qui est finançable, à quelles conditions, et quelle solution existe si votre banque refuse.
Ce qu'un prêt immobilier peut financer, au-delà du prix#
Selon Service-Public, un prêt immobilier peut financer l'achat d'un logement, d'un terrain à bâtir, une construction, ou encore certains travaux. Au-delà du prix affiché, plusieurs frais peuvent être intégrés au montant emprunté.
Les frais de notaire#
Les frais de notaire (plus exactement les « frais d'acquisition ») représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils peuvent être inclus dans le prêt : la Chambre des notaires de Paris confirme qu'en France, souscrire un prêt d'un montant supérieur au prix d'achat, pour couvrir ces frais, est admis. C'est la principale composante que les acheteurs cherchent à faire financer.
Les frais de garantie et de dossier#
Pour se protéger, la banque exige une garantie : hypothèque ou caution (type Crédit Logement). Elle représente environ 1 à 2 % du montant emprunté. S'y ajoutent les frais de dossier, généralement 0,5 à 1 % (souvent entre 500 € et 1 500 €). Ces deux postes sont couramment intégrés au prêt.
Une enveloppe de travaux (sur devis)#
Vous pouvez adosser une enveloppe travaux à votre prêt immobilier, à condition de présenter des devis détaillés d'entreprises. Sont concernés les travaux de structure (toiture, charpente, murs), de rénovation, d'isolation ou d'aménagement. Attention : les travaux que vous réalisez vous-même sont rarement financés, faute de facture justificative. Bonne nouvelle : intégrer les travaux à votre prêt immobilier avec travaux revient bien moins cher qu'un crédit à la consommation souscrit à part, car le taux appliqué est celui, plus bas, du crédit immobilier.
Et les meubles ? Ce qui n'est pas finançable#
Le prêt immobilier finance le bien et les frais liés à son acquisition, pas le mobilier ni l'électroménager. Pour meubler, il faut un crédit à la consommation distinct ou votre épargne. De même, un bien acheté « meublé » verra la valeur du mobilier déduite de l'assiette du prêt.
Le prêt à 110 % : inclure les frais pour réduire son apport#
Comment fonctionne un financement à 110 %#
Un prêt à 110 % finance 100 % du prix du bien plus environ 10 % de frais annexes (notaire, garantie, dossier). Concrètement, vous n'avez rien à sortir de votre poche pour les frais : tout est emprunté. C'est le montage recherché par les acheteurs qui ont les revenus pour rembourser, mais pas l'épargne pour couvrir les frais.
À quelles conditions les banques l'acceptent#
Inclure les frais revient, pour la banque, à prêter sans apport. Elle compense ce risque en exigeant un dossier solide :
- Des revenus stables (CDI hors période d'essai, ou activité indépendante avec plusieurs bilans)
- Un taux d'endettement maîtrisé (sous le seuil recommandé de 35 % par le HCSF)
- Une bonne tenue de compte (pas de découverts répétés)
- Parfois une épargne résiduelle conservée après l'opération
Si vous présentez un profil sans apport ou atypique (indépendant récent, CDD, situation en transition), le 110 % est souvent refusé, même quand votre capacité de remboursement est là. C'est la limite du système bancaire : il finance les dossiers qui n'en ont pas le plus besoin.
Le tableau ci-dessous compare l'apport réellement à sortir selon la voie choisie.
Que faire si la banque refuse d'inclure les frais ?#
Si votre banque refuse le prêt à 110 %, vous avez plusieurs leviers : présenter votre dossier à un autre établissement pour décrocher un meilleur taux, réduire votre taux d'endettement, ou constituer une petite épargne. Mais si le refus tient à votre profil (indépendant, dossier récent, situation atypique) plutôt qu'à votre capacité de remboursement, ces leviers atteignent vite leur limite.
Le leasing immobilier Hestia : acheter sans l'apport exigé par la banque#
Le vrai levier, pour un profil solvable mais recalé, n'est pas d'inclure les frais dans un prêt qu'on vous refuse : c'est de ne pas dépendre de l'apport bancaire. C'est le principe du leasing immobilier Hestia. Vous choisissez votre logement, Hestia l'achète, vous y habitez en versant une redevance d'occupation, puis vous le rachetez à un prix convenu à l'avance une fois votre situation consolidée.
À l'entrée, vous mobilisez un apport à partir de 4 % du prix, là où le parcours bancaire réclame souvent 10 % et plus. Cet apport correspond à nos frais d'accompagnement, avec un minimum de 5 990 €. Le prix de rachat, lui, est fixé dès le premier jour, et vous préparez votre dossier de crédit avec un conseiller pendant toute la période de location. Il n'y a pas de plafond de ressources, et le dispositif s'adresse justement aux acheteurs solvables que les banques écartent. À noter : la redevance versée pendant la période de location rémunère votre occupation et n'est pas déduite du prix de rachat. En revanche, son montant fait varier ce prix : plus votre redevance est élevée, plus votre prix de rachat est bas, et inversement.
À retenir#
Un prêt immobilier ne se limite pas au prix du bien : il peut inclure les frais de notaire, la garantie, les frais de dossier et une enveloppe de travaux sur devis. Inclure ces frais (le « prêt à 110 % ») réduit fortement l'apport à sortir, mais reste conditionné à un dossier solide. Les meubles, eux, ne sont jamais finançables par ce biais. Et si la banque refuse d'aller au-delà du prix pour un profil atypique, le leasing immobilier constitue une alternative concrète : acheter sans l'apport que la banque exige, avec un apport à partir de 4 % (5 990 € minimum), qui correspond aux frais d'accompagnement.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou financier personnalisé. Les conditions bancaires et les dispositifs cités peuvent évoluer : vérifiez votre situation auprès d'un professionnel avant toute décision.
Questions fréquentes#
Sources#
- Service-Public, « Je veux obtenir un crédit immobilier » (fiche F16123) (ce qu'un prêt immobilier peut financer)
- Chambre des notaires de Paris, « Puis-je payer les frais de notaire avec mon prêt ? » (prêt supérieur au prix, admis en France)
- ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), fiches financement de l'accession
- HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), taux d'endettement maximal recommandé
- Données internes Hestia (frais d'accompagnement du leasing, profils accompagnés)
Cet article fait partie de notre guide complet sur le prêt immobilier.