Différé de remboursement de prêt immobilier : le guide

Vous achetez sur plan, vous financez des travaux, ou vous voulez éviter de payer un loyer et une mensualité de prêt en même temps : le différé de remboursement d'un prêt immobilier répond à ces situations. Le principe est simple : décaler le début du remboursement. Mais entre différé partiel, différé total et report d'échéance, les termes se confondent vite, et l'impact sur le coût total n'est pas neutre. Cet article fait le tour de la question, et explique quoi faire si la banque refuse votre financement.

Au programme :

• Ce qu'est vraiment le différé de remboursement (et le mot « franchise »)
• La différence entre différé partiel et différé total
• Les cas où il est utile et son coût réel
• Comment l'obtenir, et sa différence avec le report d'échéance
• L'alternative quand le prêt est refusé

Qu'est-ce que le différé de remboursement ?#

Le différé de remboursement, aussi appelé franchise ou différé d'amortissement, désigne une période, au début du prêt, pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital emprunté. Le remboursement « normal » du capital commence à une date décalée, fixée avec la banque au moment de la souscription.

Ces trois termes recouvrent la même mécanique : « différé » et « franchise » sont employés indifféremment par les banques et les courtiers. Ce qui change vraiment, c'est ce que vous payez pendant cette période, et c'est là qu'intervient la distinction entre différé partiel et différé total.

Différé partiel ou différé total : quelle différence ?#

C'est la distinction essentielle, car elle détermine le coût de l'opération.

En différé partiel (ou franchise partielle), vous payez les intérêts et l'assurance emprunteur, mais pas encore le capital. En différé total (ou franchise totale), vous ne payez que l'assurance : les intérêts eux-mêmes ne sont pas réglés. Ils sont alors ajoutés au capital restant dû (on parle d'intérêts intercalaires ou capitalisés) et génèrent à leur tour des intérêts, ce qui alourdit sensiblement la facture finale.

Dans quels cas recourir à un différé ?#

Le différé n'a d'intérêt que dans des situations précises, où payer une mensualité complète tout de suite n'aurait pas de sens :

• L'achat sur plan (VEFA) ou la construction : vous ne voulez pas rembourser un bien que vous n'habitez pas encore, tout en payant votre logement actuel. Le différé fait démarrer le remboursement à la livraison.
• Les travaux importants avant emménagement, pour la même raison : c'est le cas classique d'un prêt immobilier avec travaux, où vous ne payez que des intérêts intercalaires tant que le chantier n'est pas entièrement débloqué.
• Le prêt-relais, où le remboursement du capital peut être décalé jusqu'à la vente de l'ancien bien, souvent sur une durée pouvant atteindre 24 mois.
• Un démarrage financier tendu : une prise de poste, une fin de période d'essai ou des revenus qui montent en puissance peuvent justifier de commencer à rembourser un peu plus tard.

Combien de temps et à quel coût ?#

La durée d'un différé va de quelques mois à 24 mois, voire 36 mois dans des cas comme la construction ou le prêt-relais. Elle est fixée au contrat et n'est pas un droit automatique : la banque l'accorde selon votre projet et la solidité de votre dossier.

Côté coût, la règle est constante : décaler le remboursement du capital allonge la durée effective du crédit et augmente son coût total. Le différé partiel reste mesuré, puisque vous payez les intérêts au fur et à mesure. Le différé total est le plus onéreux, car les intérêts non réglés sont capitalisés et produisent eux-mêmes des intérêts.

Comment obtenir un différé, et sa différence avec le report d'échéance#

Le différé se négocie à la souscription du prêt : il figure dans l'offre, avec sa durée et son type. Il faut donc le demander en amont, en expliquant le motif (VEFA, travaux, prêt-relais). Un courtier peut aider à le faire accepter et à en calibrer la durée.

Attention à ne pas le confondre avec le report d'échéance, qui intervient bien plus tard, en cours de prêt, pour suspendre temporairement une ou plusieurs mensualités en cas de difficulté passagère. Les deux décalent le remboursement, mais à des moments et selon des règles différents. Nous détaillons ce second mécanisme dans notre article dédié au report d'échéance de prêt immobilier.

Et si la banque refuse le prêt ? Le leasing immobilier#

C'est la limite du différé : il aménage un prêt, mais il faut d'abord que la banque vous l'accorde. Si votre dossier est refusé, décaler les mensualités n'y changera rien. Ce blocage touche particulièrement les profils atypiques, indépendants ou en début d'activité, et il n'a rien de marginal : quand nous demandons à nos inscrits ce qui freine leur projet, près d'un sur cinq pointe d'abord sa situation professionnelle.

Dans ce cas, le leasing immobilier offre une autre voie. Hestia achète le logement que vous avez choisi, vous y habitez immédiatement en payant une redevance mensuelle, puis vous le rachetez une fois votre situation consolidée. Vous n'avez pas besoin d'obtenir un prêt bancaire au départ, et l'apport se limite aux frais d'accompagnement, soit 4 % du prix (près de 7 900 €).

Ce cas de figure est fréquent chez les profils que nous accompagnons : un prêt refusé malgré des revenus corrects, un budget calé autour de 2 000 € par mois, ou une capacité d'emprunt limitée en CDI au SMIC. Pour comprendre le mécanisme complet, voir notre article dédié au leasing immobilier.

À retenir#

Le différé de remboursement permet de commencer à rembourser son prêt immobilier plus tard, le temps d'une construction, de travaux ou d'un démarrage financier délicat. En différé partiel, vous payez les intérêts ; en différé total, plus coûteux, ils sont capitalisés. Dans tous les cas, le différé aménage un prêt sans augmenter votre capacité d'emprunt, et il se demande à la souscription. Si la banque refuse le financement, ce n'est pas un différé qui débloquera le projet : le leasing immobilier, lui, permet de devenir propriétaire dès maintenant et de racheter le bien une fois votre situation consolidée.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Les conditions de différé varient d'une banque à l'autre : vérifiez votre situation auprès de votre établissement prêteur ou d'un courtier avant toute décision.

FAQ#

Sources#

• economie.gouv.fr, le crédit immobilier : comment ça marche (fonctionnement du prêt et du remboursement)
• HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers (taux d'endettement de 35 %, durée de 25 ans)
• Données internes Hestia (freins de financement déclarés à l'inscription)

Cet article fait partie de notre guide complet sur le prêt immobilier.