Dépôt de garantie : 5 à 10 % du prix au compromis (2026)

Vous êtes sur le point de signer un compromis de vente, et le notaire vous demande de séquestrer 5 à 10 % du prix avant même la signature de l'acte authentique. Sur un bien à 300 000 €, cela représente 15 000 à 30 000 € bloqués pendant 2 à 4 mois. Rassurez-vous, ce guide détaille à quoi correspond le dépôt de garantie, comment son montant se négocie, où il est versé, dans quels cas il est restitué, et que faire si vous n'avez pas cette trésorerie disponible.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie dans un achat immobilier ?#

Définition juridique et rôle de gage de sérieux#

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), en gage du sérieux de son engagement. Il immobilise le bien pendant que le vendeur retire son annonce et que vous lancez votre recherche de financement. Il sera ensuite imputé sur le prix de vente le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Cette somme circule sur un compte séquestre dédié, distinct du compte personnel du notaire ou de l'agent immobilier. Elle reste juridiquement votre propriété jusqu'à la régularisation finale de la vente. En cas d'échec de la transaction, son sort dépend de la cause de la non-réalisation.

Compromis de vente vs promesse unilatérale : quel impact sur le dépôt ?#

Le dépôt prend deux formes selon le type d'avant-contrat signé. Dans un compromis de vente (promesse synallagmatique), le vendeur et vous vous engagez réciproquement à conclure la vente : on parle alors d'acompte ou de dépôt de garantie, généralement entre 5 % et 10 % du prix. Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage à vendre pendant une durée déterminée (souvent 2 à 3 mois) : vous versez une indemnité d'immobilisation d'environ 10 %, que vous perdez si vous décidez finalement de ne pas acheter sans motif légitime.

Dépôt de garantie, acompte, indemnité d'immobilisation : les vraies différences#

Le vocabulaire est flottant en pratique : « dépôt de garantie », « acompte », « séquestre » désignent souvent la même chose dans un compromis. La distinction juridique vient du Code civil (Article 1590) : un acompte engage les deux parties au contrat, alors que des arrhes permettent à chacun de se dégager moyennant restitution ou versement du double. Dans l'immobilier, on parle plus souvent d'acompte que d'arrhes. L'indemnité d'immobilisation, elle, est spécifique à la promesse unilatérale et constitue le prix de l'option d'achat consentie au bénéficiaire.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?#

Aucune disposition légale ne l'impose#

Contrairement à une idée reçue, aucune loi ne rend le dépôt de garantie obligatoire, et aucun texte n'en fixe le montant. La chambre des notaires de France le rappelait encore le 5 mars 2025 : « Aucune disposition légale n'impose le versement d'un dépôt de garantie ou n'en fixe son montant. Toutefois, la jurisprudence considère qu'il doit être inférieur au prix de vente. » Le dépôt relève donc d'un usage commercial, pas d'une obligation réglementaire.

Pourquoi il reste demandé dans la quasi-totalité des transactions#

Si l'usage est si systématique, c'est qu'il rassure le vendeur. Pour lui, l'avant-contrat fige son bien sur le marché pendant 2 à 4 mois, le temps que vous obteniez votre prêt. Sans contrepartie financière, vous pourriez vous rétracter sans coût après les 10 jours légaux et faire perdre au vendeur des opportunités. Le dépôt agit comme un filtre psychologique et économique : il sélectionne les acheteurs sérieux et solvables.

Le cas du refus de versement par l'acquéreur#

Vous pouvez juridiquement refuser de verser un dépôt de garantie. Le risque, c'est que le vendeur choisisse une autre offre, plus engagée. Dans un marché tendu, refuser le dépôt revient à se tirer une balle dans le pied. Dans un marché plus calme ou face à un vendeur pressé, la négociation peut aboutir à un dépôt très réduit (1 à 2 %) ou à une absence totale de dépôt.

Quel montant pour le dépôt de garantie ?#

La règle des 5 à 10 % du prix de vente#

L'usage fixe le dépôt entre 5 % et 10 % du prix de vente hors frais de notaire. Cette fourchette se retrouve chez tous les acteurs du marché (notaires, agents immobiliers, courtiers). Pour un bien à 250 000 €, cela représente 12 500 € à 25 000 €. Le pourcentage exact dépend du marché local, de votre profil et de la pression à l'achat.

Un montant librement négociable#

Comme aucune loi n'impose de seuil, le montant est librement négociable entre les parties. Plusieurs leviers vous permettent de proposer un dépôt réduit : un dossier de financement déjà solide (accord de principe d'une banque), une trésorerie limitée, un compromis signé rapidement, ou un délai d'acte authentique court. La seule limite reconnue par la jurisprudence : le dépôt doit rester inférieur au prix de vente.

Le cas particulier de la VEFA et du neuf#

Pour un achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le Code de la construction encadre plus strictement le dépôt. Le plafond dépend du délai prévu pour la signature de l'acte authentique : 5 % du prix si la signature intervient dans l'année, 2 % si elle a lieu entre un et deux ans, et un montant forfaitaire de 1 500 à 2 000 € au-delà de deux ans. Cette protection vise à limiter le blocage financier de l'acheteur sur des projets longs.

Où et comment verser le dépôt de garantie ?#

Le séquestre chez le notaire (la voie recommandée)#

Le scénario le plus fréquent : le dépôt est versé sur le compte séquestre du notaire chargé de la vente. Cette solution offre la meilleure sécurité juridique. Le notaire, officier public, est tenu par son ordre professionnel et la Caisse des dépôts et consignations à une obligation de conservation absolue. Il ne peut libérer les fonds qu'après vérification des conditions prévues au compromis (rétractation, réalisation des conditions suspensives, signature de l'acte authentique).

Le séquestre chez l'agent immobilier (loi Hoguet)#

Quand la transaction passe par une agence, le dépôt peut être versé sur le compte séquestre de l'agent immobilier. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre cette pratique : l'agent doit disposer d'une garantie financière spécifique (souscrite auprès d'un établissement bancaire ou d'une compagnie d'assurance), distincte de ses fonds personnels. Cette garantie couvre les acquéreurs en cas de défaillance de l'agent. En pratique, le séquestre notarié reste préféré pour les biens de plus de 100 000 €, car la chaîne de responsabilité est plus courte.

Modalités pratiques : virement, chèque, délai#

Le dépôt est versé le jour même de la signature du compromis ou dans les 5 à 10 jours qui suivent, selon ce que prévoit l'avant-contrat. Les modalités de paiement sont strictes : tout versement supérieur ou égal à 3 000 € doit obligatoirement être réalisé par virement bancaire. Cette règle, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, vise à lutter contre le blanchiment et garantir la traçabilité. Les versements inférieurs à 3 000 € peuvent encore être réglés par chèque, mais ce cas reste anecdotique sur un dépôt immobilier.

Que devient le dépôt de garantie après le compromis ?#

Imputation sur le prix de vente le jour de l'acte authentique#

Si la vente se réalise normalement, le dépôt versé au compromis est imputé sur le prix le jour de la signature chez le notaire. Concrètement, sur un bien à 300 000 € avec un dépôt de 30 000 € (10 %), vous ne réglerez plus que 270 000 € le jour de l'acte. Bonne nouvelle : le dépôt n'est donc ni un coût supplémentaire ni un frais, c'est une avance sur le prix, qui se déduit de la somme finale à régler.

Articulation avec l'apport personnel et le prêt bancaire#

Le dépôt de garantie fait partie de votre apport personnel au sens où la banque l'analyse. C'est de l'argent qui sort de vos comptes avant la signature de l'acte authentique, donc avant le déblocage du prêt. La banque vérifiera l'origine de ces fonds (épargne, donation, vente d'un bien) au moment de l'instruction du dossier. Préparez les justificatifs en amont pour fluidifier l'accord.

Dans quels cas le dépôt est-il restitué ?#

Le délai de rétractation de 10 jours (loi SRU et loi Macron 2015)#

Tout acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation dispose d'un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires après la signature du compromis. Ce délai, codifié à l'Article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, a été instauré par la loi SRU du 13 décembre 2000 (initialement 7 jours), puis porté à 10 jours par la loi Macron du 6 août 2015. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis (ou du lendemain de la remise en main propre).

Pendant ces 10 jours, vous pouvez vous rétracter sans justification ni pénalité. Le notaire ou l'agent dépositaire dispose alors d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de votre rétractation pour vous restituer l'intégralité du dépôt. Ce délai est codifié à l'Article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui précise : « Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. »

La clause suspensive de prêt (Article L. 313-41 Code de la consommation)#

Si vous financez votre achat par un prêt bancaire, le compromis est automatiquement conclu sous condition suspensive d'obtention du prêt (Article L. 313-41 du Code de la consommation). La durée minimale légale de cette condition est d'un mois à compter de la signature de l'acte. Si la banque refuse votre prêt dans le délai prévu, la condition n'est pas réalisée et vous récupérez votre dépôt.

Le texte est très protecteur : « Lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». Ce dispositif est d'ordre public de protection : seul l'acquéreur peut s'en prévaloir, et toute clause contractuelle qui durcirait les exigences est privée d'effet. Pour anticiper ce scénario, lisez notre guide sur le refus de prêt immobilier.

Les autres clauses suspensives (urbanisme, servitudes, vente du bien actuel)#

Le compromis peut prévoir d'autres clauses suspensives négociées entre les parties : obtention d'un certificat d'urbanisme positif, absence de servitudes cachées, vente préalable de votre bien actuel, obtention d'un permis de construire pour des travaux. Si l'une de ces conditions n'est pas levée dans le délai prévu, le dépôt vous est intégralement restitué selon le même mécanisme.

Les cas où le dépôt est définitivement perdu#

Le dépôt est conservé par le vendeur dans deux cas principaux. D'abord, si vous renoncez à acheter après le délai de 10 jours, sans pouvoir invoquer la non-réalisation d'une condition suspensive. Ensuite, si vous provoquez volontairement la non-réalisation d'une condition suspensive (par exemple, en ne déposant aucune demande de prêt). Dans ce dernier cas, la jurisprudence considère que la condition est réputée acquise, et le vendeur peut conserver le dépôt à titre de dédommagement.

Et si vous n'avez pas la trésorerie pour le dépôt ?#

Négocier un dépôt réduit ou différé avec le vendeur#

Première piste : négocier. Comme aucune loi n'impose de montant, vous pouvez proposer un dépôt à 2 ou 3 % au lieu de 10 %, ou un versement échelonné (moitié à la signature, moitié 30 jours plus tard). Cette négociation est plus facile dans un marché calme, sur un bien resté longtemps en vente, ou face à un vendeur particulier (sans agence). Préparez-vous à présenter un accord de principe bancaire ou un dossier de financement avancé pour rassurer.

Le leasing immobilier : devenir propriétaire sans dépôt classique#

Si la trésorerie manque malgré la négociation, ou si votre profil ne passera pas le filtre bancaire (indépendant, expatrié, divorcé, senior), le leasing immobilier offre une voie d'accession sans le mécanisme de dépôt classique. Hestia identifie le bien avec vous, l'acquiert, puis vous le loue avec une option d'achat à terme. Vous payez une mensualité fixe pendant 6 à 24 mois, puis vous levez l'option pour devenir propriétaire. Pas de blocage de 10 % au compromis, pas de banque à convaincre en amont.

À retenir#

• Le dépôt de garantie représente 5 à 10 % du prix de vente, versé à la signature du compromis sur un compte séquestre.
• Aucune loi ne l'impose : le montant est librement négociable entre acquéreur et vendeur (Notaires de France, mars 2025).
• Il est intégralement restitué en cas de rétractation dans les 10 jours (Article L. 271-1 CCH) ou de refus de prêt couvert par la clause suspensive (Article L. 313-41 Code de la consommation).
• Le notaire dispose de 21 jours pour rendre les fonds après une rétractation.
• Tout versement supérieur ou égal à 3 000 € doit passer par virement bancaire (depuis le 1er janvier 2015).
• En VEFA, le plafond légal est de 5 % si la livraison intervient dans l'année.
• Sans la trésorerie pour bloquer 5 à 10 % du prix, le leasing immobilier offre une voie d'accession progressive, sans dépôt initial classique ni passage obligatoire par la banque.

FAQ#

Cet article fait partie de notre guide complet sur l'accession à la propriété. Voir aussi notre guide sur le refus de prêt immobilier, comment constituer un dossier de prêt immobilier et combien d'apport pour acheter une maison.

Sources#

• Article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (Légifrance) : délai de rétractation de 10 jours, loi SRU et loi Macron du 6 août 2015.
• Article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation (Légifrance) : délai de 21 jours pour la restitution du dépôt par le professionnel dépositaire en cas de rétractation.
• Article L. 313-41 du Code de la consommation (Légifrance) : clause suspensive d'obtention du prêt, restitution intégrale et immédiate sans retenue ni indemnité.
• Compromis de vente : sort du dépôt de garantie en cas de non-réalisation de la vente (Notaires de France, mars 2025) : montant librement négociable, jurisprudence.
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet (Légifrance) : garantie financière de l'agent immobilier détenteur du séquestre.
• Acompte du compromis de vente (Meilleurtaux, 2025) : règle du virement obligatoire au-delà de 3 000 €.