Abandon de domicile et prêt immobilier en concubinage

Acheter à deux sans être marié est devenu courant. Pourtant, en cas de séparation ou d’abandon du logement, les règles juridiques sont bien moins protectrices qu’on l’imagine.

En cas d’abandon de domicile et pret immobilier concubinage, les conséquences financières peuvent être lourdes si vous n’anticipez pas les mécanismes juridiques applicables.

La question centrale est simple : qui doit continuer à payer ? Et dans quelles conditions pouvez-vous rester, vendre ou vous désengager ?

Dans cet article, vous trouverez un cadre clair, fondé sur le droit français et les pratiques bancaires actuelles, pour comprendre vos obligations et identifier les solutions adaptées à votre situation.

Vivre en concubinage et emprunter : attention aux pièges

Ce que la loi ne protège pas

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune stable et continue (1).

Contrairement au mariage ou au PACS :

• aucun devoir légal de secours n’existe,
• aucune solidarité automatique pour les dettes ménagères n’est prévue,
• aucun cadre protecteur n’encadre la rupture.

En cas d’abandon de domicile et prêt immobilier, il n’existe pas, pour les concubins, la notion d’abandon du domicile conjugal applicable aux époux. Quitter le logement n’est donc ni une faute civile spécifique, ni une infraction pénale en soi.Mais cela ne vous libère pas de vos engagements contractuels.

Pourquoi les banques ne font pas de distinction

En théorie, la solidarité ne se présume pas (article 1310 du Code civil) (2). Elle doit être expressément prévue dans le contrat.

En pratique, les prêts immobiliers signés à deux comportent presque toujours une clause de solidarité. Cela signifie que chaque co-emprunteur est juridiquement tenu au remboursement intégral du crédit. Autrement dit, la banque peut exiger le paiement de 100 % des mensualités auprès de l’un ou de l’autre, indépendamment de la répartition que vous aviez organisée entre vous.

La séparation n’a donc aucun effet automatique sur le contrat de prêt. Même si vous aviez convenu d’un partage des échéances à 50/50, cet accord interne ne s’impose pas à la banque. Aux yeux de l’établissement prêteur, seul le contrat signé fait foi.

Il faut distinguer deux niveaux :

• Solidarité externe : vis-à-vis de la banque
• Contribution interne : entre ex-concubins

La première est immédiate. La seconde nécessite, si désaccord, une action judiciaire. Votre relation peut s’arrêter. Le prêt, lui, continue.

Quand le couple se brise : qui paye quoi ?

Quelles obligations juridiques persistent ?

Tant que le prêt n’est ni soldé ni modifié, chacun reste engagé.

Si votre ancien partenaire cesse de payer, la banque peut exiger de vous l’intégralité des mensualités. Vous pourrez ensuite demander le remboursement de sa part via une action en contribution. Mais cela suppose :

• des preuves de paiement,
• un calcul précis,
• parfois une procédure devant le tribunal judiciaire.

L’indivision : un verrou juridique

Si vous avez acheté ensemble sans créer de société (SCI), vous êtes juridiquement en indivision. Cela signifie que chacun détient une quote-part du bien, telle qu’elle est mentionnée dans l’acte d’acquisition. Cette quote-part détermine vos droits patrimoniaux respectifs, mais elle ne vous permet pas d’agir seul sur le bien.

En indivision, aucune décision importante (comme la vente du logement) ne peut être prise unilatéralement. L’accord des deux indivisaires est nécessaire. Toutefois, le droit prévoit un principe fondamental : nul ne peut être contraint de rester en indivision. Conformément à l’article 815 du Code civil (3), chacun peut à tout moment demander la sortie de l’indivision.

En cas de désaccord persistant, le tribunal judiciaire peut être saisi afin d’ordonner la vente du bien.

L’indivision constitue donc à la fois une protection et un verrou : elle encadre la propriété commune, mais elle peut aussi figer une situation conflictuelle lorsque les intérêts divergent.

Ce que vous devez à la banque, même séparés

La séparation n’a aucun effet automatique sur :

• le contrat de prêt,
• les garanties (hypothèque ou caution),
• la répartition d’assurance emprunteur.

Si vous êtes assurés chacun à 50 %, cette quotité reste inchangée tant qu’aucune modification n’est validée par la banque et l’assureur.

Si les mensualités ne sont plus réglées, les conséquences peuvent être lourdes. Vous vous exposez d’abord à une inscription au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) tenu par la Banque de France (4), ce qui peut compromettre tout nouveau projet de financement. Des pénalités contractuelles peuvent également être appliquées. En cas de défaut prolongé, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière afin de récupérer les sommes dues.

Quelles conséquences pour celui qui reste ?

Peut-il rester dans le bien ?

Oui, juridiquement, si vous êtes co-propriétaire, vous pouvez continuer à occuper le logement. 

Mais cette occupation peut donner lieu à une indemnité d’occupation si l’autre indivisaire en fait la demande, sauf accord contraire. Le montant correspond généralement à une valeur locative proportionnelle à la quote-part détenue.

Est-il redevable de 100 % du prêt ?

Vis-à-vis de la banque, la réponse est oui, potentiellement.

Même si votre ex-partenaire a quitté le logement, la clause de solidarité continue de produire ses effets. La banque peut exiger de vous l’intégralité des mensualités, sans avoir à diviser sa demande selon la répartition que vous aviez convenue entre vous.

Vous pourrez ensuite agir contre votre ancien partenaire afin de récupérer sa part. Toutefois, cette démarche suppose de pouvoir justifier précisément des paiements effectués, d’engager une procédure si aucun accord amiable n’est trouvé, et d’accepter des délais parfois longs avant d’obtenir une décision.

Le départ de l’un ne met donc pas fin à la dette commune. La solidarité contractuelle subsiste tant que le prêt n’est pas modifié ou soldé.

Comment gérer la banque ?

Dès la séparation, pensez à informer votre établissement bancaire.

Même si cela n’annule pas le prêt, cela permet :

• d’explorer une désolidarisation,
• d’envisager un réaménagement,
• d’étudier un rachat de crédit.

La désolidarisation n’est jamais automatique, et est conditionnée à votre capacité d’endettement. La banque analysera votre solvabilité seule. Le HCSF recommande un taux maximal de 35 % (5) : sans solvabilité suffisante, la banque refusera.

3 solutions concrètes selon votre situation

Vous voulez garder le bien seul

Cela implique :

• un rachat de soulte, c’est-à-dire indemniser votre ancien partenaire pour sa part (valeur actuelle - capital restant dû)
• une désolidarisation du prêt,
• une nouvelle analyse de votre capacité d’endettement.

La banque vérifiera notamment votre taux d’endettement (généralement limité à 35 % selon les recommandations du HCSF) (5). Si la banque refuse, vous restez solidairement engagé.

Vous voulez vendre

La vente du bien permet de rembourser le capital restant dû à la banque, de solder définitivement le prêt immobilier et, le cas échéant, de partager entre vous le solde issu de la transaction.

Cette solution met fin à la solidarité bancaire une fois le crédit intégralement remboursé. Elle constitue souvent l’option la plus simple juridiquement lorsque l’accord entre les ex-concubins est possible.

Attention toutefois : si le prix de vente est inférieur au capital restant dû, vous devrez régler la différence à la banque. La dette ne disparaît pas avec la vente si le produit de celle-ci est insuffisant.

Vous voulez que l’autre reprenne le bien

Votre ex-partenaire peut :

• racheter votre part,
• demander la désolidarisation,
• assumer seul le prêt.

La banque procédera à une étude complète de sa situation financière.

Sans accord bancaire, vous resterez solidairement engagé.

Et si l’un de vous souhaite racheter un logement avant que tout soit réglé ?

Dans certaines séparations, la difficulté principale n’est pas de vendre le bien commun, mais de pouvoir avancer individuellement.

Par exemple :

• vous souhaitez racheter un logement seul,
• mais vous êtes encore co-emprunteur du premier crédit,
• la désolidarisation n’est pas encore actée,
• la vente n’est pas finalisée,
• ou le rachat de soulte est en cours de négociation.

Dans ce contexte, la banque analysera votre situation comme si vous étiez toujours engagé sur le premier prêt. Votre capacité d’endettement est donc mécaniquement réduite, voire bloquée.

Tant que vous restez solidairement responsable du crédit initial, il est souvent impossible d’obtenir un nouveau financement classique.

Certaines solutions intermédiaires peuvent alors être envisagées.

Le leasing immobilier, par exemple, peut permettre dans certains cas à une personne temporairement inéligible au crédit bancaire de sécuriser un nouveau logement sans attendre la finalisation juridique complète de la séparation. Le bien est acquis par un tiers investisseur, vous l’occupez immédiatement, puis vous le rachetez une fois votre situation stabilisée (désolidarisation actée, vente réalisée ou soulte financée).

Ce mécanisme ne règle pas le conflit patrimonial avec votre ex-partenaire. Mais il peut éviter que votre projet personnel soit entièrement suspendu à la résolution d’un dossier commun.

Cas spécial : abandon brutal sans discussion

Peut-on forcer l’autre à se désengager ?

Non. Vous ne pouvez pas contraindre votre ancien.ne partenaire à accepter une désolidarisation.

Seule la banque peut accepter de modifier le contrat.

En revanche, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour :

• provoquer la vente du bien,
• régler les comptes d’indivision,
• obtenir une contribution financière.

Existe-t-il une protection légale ?

En concubinage, il n’existe pas de protection comparable à celle offerte par le mariage. Aucune règle spécifique ne vient encadrer la rupture ou organiser automatiquement les conséquences patrimoniales.

Il est toutefois possible d’anticiper ces situations en mettant en place certains mécanismes juridiques. Une convention d’indivision peut, par exemple, préciser les modalités de gestion du bien et les conditions de sortie. Une clause de rachat préférentiel peut organiser à l’avance la reprise de la part de l’autre en cas de séparation. Enfin, une assurance emprunteur adaptée permet de sécuriser le remboursement du crédit en cas d’événement grave.

En cas de violence ou de situation particulièrement conflictuelle, des dispositifs spécifiques comme l’ordonnance de protection peuvent être sollicités. Ces mesures visent à protéger les personnes, mais elles ne modifient pas automatiquement les obligations issues du contrat de prêt.

Conclusion

Un abandon de domicile et prêt immobilier concubinage n’annule ni votre dette ni vos obligations contractuelles.

Vous devez distinguer : la relation personnelle, la propriété du bien et le contrat bancaire.

Agir rapidement est essentiel pour éviter l’aggravation de la situation financière.

Si vous traversez une séparation complexe, faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé. Une décision bien structurée aujourd’hui peut vous éviter plusieurs années de contentieux.

Si vous souhaitez anticiper ces situations avant d’acheter à deux, prenez le temps d’analyser votre cadre juridique. En immobilier, ce sont souvent les détails contractuels qui font toute la différence.

FAQ

L’abandon de domicile supprime-t-il mes obligations de prêt ?

Non. En concubinage, quitter le logement n’a aucun effet sur le contrat bancaire. Vous restez engagé tant que le prêt n’est pas modifié ou soldé.

Puis-je me désolidariser sans vendre ?

Oui, mais uniquement si la banque accepte. Elle analysera la capacité financière du co-emprunteur qui souhaite conserver le bien.

Que faire si mon ex-compagnon ne paie plus ?

Vous devez continuer à régler les échéances pour éviter un incident bancaire, puis engager une action en remboursement contre votre ancien.ne compagnon.

Peut-on forcer la vente du bien ?

Oui. En indivision, nul n’est tenu de rester propriétaire contre sa volonté. Une procédure judiciaire peut permettre de provoquer la vente.

Sources

(1) Code civil, article 515-8, définition du concubinage, Légifrance, version en vigueur 2024
(2) Code civil, articles 1310 à 1313, solidarité entre débiteurs, Légifrance
(3) Code civil, article 815, principe de sortie de l’indivision, Légifrance
(4) Banque de France, FICP – Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, 2024
(5) Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), Recommandations relatives au crédit immobilier, 2023