Apport personnel et achat immobilier, tout savoir

L’apport personnel est le montant que vous pouvez investir, de votre poche, pour une acquisition immobilière. Il vous permet de consolider votre profil d'emprunteur auprès de la banque, même s’il n'y a pas de montant minimum requis. Vous envisagez de financer un projet immobilier ? Découvrez quelle est la part idéale d’apport pour un achat immobilier et quelles sont les différentes sources de cette contribution personnelle. Vous vous posez d’autres questions comme savoir si un crédit immobilier nécessite obligatoirement un apport personnel ? Ci-dessous les éléments à connaître. 

L'apport personnel : pas obligatoire, mais vivement conseillé

D’un point de vue juridique, fournir un apport personnel dans le crédit immobilier n'est pas strictement obligatoire. Il n'y a en fait aucune obligation légale, et il est tout à fait possible de faire une demande de prêt auprès d’un organisme prêteur. 

Toutefois, l’apport dans un achat immobilier reste fortement recommandé. Essayez de financer au moins les frais de notaire et les frais de dossier. Si ce n'est pas le cas, certaines banques peuvent accepter de couvrir ces frais additionnels au prix d'achat du bien. Dans ce cas, on parle d'un prêt à 110 %.

Que votre apport personnel soit nul ou limité, les documents remis à la banque doivent être fiables. Tout point pouvant rassurer les prêteurs sur votre profil d'emprunteur sera le bienvenu. Les banquiers recherchent des preuves que votre budget vous permettra de payer votre mensualité de prêt : sécurité d'emploi, ancienneté professionnelle, revenus élevés, stabilité financière, etc.

Bon à savoir : 

Ne pas avoir d'apport personnel augmente souvent le coût global du crédit immobilier : le taux d'intérêt sera certainement plus élevé.

À quoi sert l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier ?

L’apport personnel est la somme d'argent, exprimée en pourcentage du montant total du bien, que vous devez investir pour compléter votre prêt immobilier. C’est un montant dont vous disposez avant de contracter l’emprunt et qui a plusieurs vocations : 

• Soulager la banque d'une partie de l’investissement. 
• Montrer votre capacité à rembourser : en ayant mis régulièrement de l’argent de côté pour vous constituer un apport pour votre achat immobilier, vous démontrez votre sérieux et votre capacité à bien gérer votre budget et à respecter des échéances financières régulières.
• Payer les frais de notaire : si vous choisissez d'acheter dans l’ancien, le taux est d'environ 7 à 8 % de la valeur du bien. Ce même taux s'applique également à l'acquisition d'un terrain nu. Pour les biens neufs, il passe à 2 ou 3 %. Cette différence s’explique par l’allègement des droits destinés au Trésor public pour les logements neufs.

Quels sont les avantages de disposer d'un apport personnel conséquent ?

Plus votre apport pour votre achat immobilier est élevé, plus le taux d'intérêt sera bas. En empruntant moins d'argent, vous pouvez raccourcir les mensualités et/ou la durée du prêt. Vous pourrez alors prétendre à des taux inférieurs, mais aussi réduire vos frais de dossier, étant donné que les recherches de la banque sur vos documents sont plus faciles et plus rapides.

Dans certains cas, souscrire un crédit immobilier avec un apport conséquent, permet aux emprunteurs de négocier une hausse de leur taux d’endettement maximum (également appelé taux d’effort), afin d'emprunter plus d'argent (ou dans un délai plus court).

Globalement, l’apport dans le prêt immobilier, démontre votre sérieux financier et votre capacité à épargner, ce qui donne confiance à la banque.

Quel est la part d'apport personnel idéale ?

• L’apport personnel « minimal » : les banques et établissements prêteurs exigent généralement un minimum de 10 % d’apport personnel pour un achat immobilier. Par exemple, si vous achetez un bien à 200 000 euros, le montant de l’apport personnel recommandé est de 20 000 €, soit 10 % du prix d’achat total du bien.

Ces 10 % correspondent en réalité aux frais supplémentaires liés à votre achat : frais de notaire, frais de caution, frais de garantie, frais d'agence, etc. En revanche, votre apport ne doit pas nécessairement couvrir l’assurance du prêt immobilier. 

• L’apport personnel « idéal » : si vous le pouvez et quel que soit le coût total de l'acquisition, aller au-delà des 10 % d’apport pour votre achat immobilier est favorable pour les banquiers. Avec des contributions comme celle-ci, vous êtes sûr de faire partie des bons profils. Ce seuil vous permet donc de négocier plus facilement votre taux d'emprunt ainsi que votre assurance emprunteur.

Les différents types d'apports personnels

Les leviers à actionner pour constituer un apport pour votre achat immobilier sont nombreux. 

L'épargne

Les produits d’épargne sont certainement la première source à privilégier pour constituer votre apport personnel. Il s’agit généralement de tous vos comptes bancaires sur lesquels vous placez vos économies : livret A, livret jeune, livret développement durable (LDD)…

• compte d'Epargne Logement (CEL) ou Plan d'Epargne Logement (PEL) : qui donnent droit à des taux avantageux pour financer des projets immobiliers ; 
• assurance-vie, même si les sommes imposées sont imposables ; 
• épargne salariale : le premier achat immobilier entre le plus souvent dans les clauses de déblocage anticipé ; 

Conseil en plus : 

Si possible, ne mettez pas toute votre épargne dans l’apport personnel de votre prêt immobilier. Il est pertinent de conserver une épargne de sécurité en cas de problèmes financiers, de dépenses imprévues, ou de travaux à envisager dans le bien acquis. 

Les prêts aidés

Il existe aussi des prêts aidés ou conventionnés qui offrent des conditions avantageuses pour les prêts immobiliers. Ces prêts sont généralement conçus pour faciliter l'accession à la propriété pour les foyers à revenu faible ou moyen, et peuvent être assimilables à de l'apport personnel. 

• Prêt à taux zéro, ou PTZ : c'est un prêt sans intérêts ni frais de dossier. Ces frais sont pris en charge par l'État pour aider les familles modestes à devenir propriétaires d'une résidence principale neuve ou existante (dans ce dernier cas, les rénovations doivent représenter au moins 25 % du prix du bien).

Il est ouvert aux primo-accédants, c'est-à-dire au financement du premier achat immobilier.

• Prêt Action Logement : destiné à aider les salariés du secteur privé, employés par des entreprises de 10 personnes ou plus, à devenir propriétaires. On parle aussi de prêt employeur ou du 1 % logement. Les entreprises cotisent pour permettre à leurs salariés de bénéficier d’un prêt complémentaire avantageux. Ce prêt peut financer une construction neuve ou l'achat d'un terrain ou d'une résidence principale, neuve ou ancienne.

En plus de l’épargne et des prêts aidés, pensez aussi à : 

- la plus-value de la revente de votre logement actuel ou d’un autre bien immobilier ; 

- le don familial : dans le cadre de la donation parents-enfants, vous pouvez être bénéficiaire d’un don 100 000 € par parent, sans imposition.

Est-il possible d'emprunter sans apport ?

Oui, vous pouvez obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, c’est-à-dire un emprunt qui comprend tout le capital emprunté et les frais annexes (on parle de prêt à 110 %). Mais tout le monde ne peut pas utiliser cette option. L’octroi intervient le plus souvent dans 2 cas de figure : 

• dans le cadre d'un investissement locatif, où l'opération peut être autofinancée : le loyer sert à régler les dépenses mensuelles ; 
• vous présentez un excellent dossier. 

Si vous n’êtes pas dans ces situations, d’autres possibilités existent : 

• faites appel à un courtier en prêt ; 
• acceptez de moduler votre crédit, ses mensualités et sa durée, pour rester sous les 30 % de taux d’endettement ; 
• utilisez le prêt à taux zéro (PTZ) pour constituer votre apport pour votre achat immobilier. 

La location accession : constituez votre apport personnel tout en jouissant de votre futur bien

Si vous ne disposez pas d’apport pour votre achat immobilier, la location accession peut être une solution. 

Ce dispositif présente certains avantages dans la mesure où il permet d'occuper le bien pendant une période donnée avant de l'acheter. C'est aussi une formule souple et avantageuse qui vous donne la possibilité de devenir propriétaire si vous n'avez aucun apport personnel ou des revenus modestes.

Dans un premier temps, vous êtes locataire du bien. Chaque mois vous versez un loyer, mais qui est 100% récupérable au terme de la phase de location. Ces loyers économisés représentent une part d’épargne, et donc un apport personnel, pour recourir ultérieurement au crédit immobilier au moment de la levée de l’option d’achat.